Radar do mercado imobiliário de julho de 2020

mercado imobiliário

Historicamente, o desempenho do setor imobiliário tem se mostrado fortemente relacionado às condições macroeconômicas do Brasil. Em linhas gerais, o mercado performa bem quando temos um cenário econômico positivo e tende a não performar tão bem em momentos de crise e instabilidade econômica. Em alguns casos, empreendimentos com características específicas podem se descorrelacionar do cenário macroeconômico e performar bem ainda em cenários de incerteza e instabilidade.

Para entender melhor o comportamento dos principais indicadores do mercado e da economia, a equipe de especialistas em Real Estate da Apex Partners realiza, com periodicidade mensal, uma pesquisa mercadológica somada à uma coleta dos principais dados e indicadores que afetam o mercado para contextualizar nossas análises e embasar futuros estudos de viabilidade.

Com esses dados em mãos, utilizamos uma ferramenta inspirada no “Radar” da Abrainc/Fipe que permite uma fácil leitura e identificação das condições de mercado atuais.

Embora os efeitos da instabilidade gerados pela pandemia ainda estejam muito presentes, nossa tese de reaquecimento e retomada da economia se mantém para os próximos anos e acreditamos que este será um período muito favorável para a comercialização das unidades em estoque e para o desenvolvimento de novos projetos e empreendimentos imobiliários.

Como principais indicadores que sustentam essa tese, temos: previsão de crescimento do PIB do Brasil para os anos de 2021, 2022 e 2023; taxa básica de juros (Selic) em 2,25% a.a, a menor da história, fato que reduz o custo do crédito, proporcionando maior giro no estoque dos imóveis. E, consequentemente,  uma maior valorização das unidades imobiliárias; inflação controlada, que garante a manutenção do poder de compra da população em geral.

Os demais fatores de igual impacto e relevância serão mencionados mais à frente.

PIB e atividade econômica

O aumento no nível de atividade da economia brasileira condiciona positivamente os investimentos, com efeito significativo no mercado imobiliário. No gráfico abaixo, temos a variação anual do PIB do estado do Espírito Santo e do PIB do Brasil, para entendermos qual a relação e qual o comportamento histórico entre a atividade econômica nacional e a estadual.

Para o ano de 2020, é esperado uma queda real de 6,50% no PIB nacional, contra 2,60% no PIB estadual. Para os anos de 2021, 2022 e 2023, o Boletim Focus do Banco Central aponta um crescimento acumulado de 8,50% para o país. (Quanto maior, melhor).

 Juros e Taxa Selic

O patamar da taxa de juros real é um dos key indicators de uma economia. Alterações na taxa básica de juros (Selic) afetam diretamente as decisões de investimento, consumo e as condições de financiamento. Dessa forma, quanto menor for a taxa de juros, melhor para o setor imobiliário, visto que o mesmo depende de um amplo acesso a crédito por parte da população. Com menor custo e maior facilidade para obtenção desse crédito, a tendência é que a demanda por unidades imobiliárias aumente. (Quanto menor, melhor).

Confiança

A confiança dos stakeholders do setor imobiliário está altamente atrelado à demanda por imóveis. É notável que a aquisição de uma moradia ou qualquer outro tipo de imóvel é um investimento considerado “caro”. Logo, depende diretamente de quão otimistas estão os potenciais compradores.

No gráfico abaixo, temos a série histórica de sondagens realizadas pela FGV para mensurar os índices de confiança do consumidor, do empresário e do construtor. No início da pandemia, as políticas adotadas “assustaram” a classe empresarial, derrubando os índices de confiança para os menores patamares já contabilizados pela série histórica.

Já nos últimos dois meses, porém, os índices mostraram movimento de recuperação, recompondo 44% das perdas sofridas no bimestre março-abril. (Quanto maior, melhor!)

Insumos

Outros fatores fundamentais para a realização da análise são o custo e a disponibilidade de insumos, como matéria prima e mão de obra. A variação desse custo está diretamente ligada à inflação (IPCA) e ao CUB (Custo Unitário Básico) da construção civil. Quando olhamos os principais materiais utilizados em obra, como cimento e aço, vemos que o estado do Espírito Santo historicamente compra esses insumos a preços menores do que os preços praticados em outros estados da federação.

Desemprego e Demanda

O número de empregos formais é o parâmetro chave para avaliar as condições de demanda no país, inclusive a demanda por imóveis. Devido à pandemia, tivemos no bimestre de março-abril um grande crescimento na taxa de desocupação, assim como é mostrado no gráfico abaixo.

Algumas entidades estimam um crescimento ainda maior até o final do ano. Mas, com as condições favoráveis esperadas para os próximos três anos, é provável que haja uma inversão dessa curva de crescimento. (Quanto menor, melhor!)

Da mesma forma, a massa salarial (massa de rendimento) está sendo diretamente impactada pela pandemia. Ao mesmo tempo que a taxa de desocupação sobe, a massa de rendimento tende a encolher.

Crédito

Com a taxa básica de juros atingindo patamares mínimos, podemos observar a redução gradual do ICC (Indicador de custo de crédito) e o aumento das concessões de crédito. Esses fatores influenciam diretamente na demanda por unidades imobiliárias. Outro fator interessante que deve ser notado e analisado é o saldo da caderneta de poupança, que hoje está atingindo valores próximos a R$ 685 bilhões, garantindo estoque para a concessão de crédito imobiliário (funding) em até 65% desse montante.

Para o ICC, quanto menor, melhor!

Para as concessões, quanto maior, melhor!

Para o saldo da caderneta de poupança. quanto maior, melhor!

Resultado- Análise do Radar de Mercado

Principais direcionadores:

Conteúdo Extra – Bolsa de Valores

Índice IMOB

Bovespa Real Estate Index: É o índice que acompanha o desempenho médio dos ativos que representam as principais incorporadoras, construtoras e demais participantes do setor imobiliário (exploração de imóveis e construção civil).

Durante o início da pandemia, o índice sofreu com o período de quedas ininterruptas na bolsa de valores, mas hoje já demonstra reação e sinais de recuperação.

Algumas empresas, que estavam listadas para realizar seus respectivos IPO’s em 2020, acabaram suspendendo o processo e reprogramando-o para o próximo ano.

Índice IFIX

Indicador de desempenho médio dos principais fundos imobiliários negociados na B3. O ano de 2019 foi extremamente positivo para essa classe de ativos. Mas, durante o bimestre março-abril, percebemos um impacto negativo relevante na cotação dos principais fundos.

Em compensação, verificamos um volume de negociação cada vez maior e um número de investidores cada vez mais elevado (quase 1.000.000) nessa classe de ativo, mostrando a confiança e a atratividade do mercado imobiliário para o investidor comum.

Os fundos imobiliários são classificados em 14 setores diferentes, segundo a Anbima. Nesse período, o setor de Shoppings foi o que sofreu maior impacto devido às políticas de restrição mais intensas e alguns ainda estão sendo negociados abaixo de seu valor patrimonial.

Mercado Imobiliário de Vitória/ES

Para os últimos 64 empreendimentos residenciais lançados nas regiões estudadas, temos 4506 unidades lançadas com um VGV de aproximadamente R$ 2.2 bilhões de reais.  Desse total de unidades lançadas, temos em estoque primário (nas mãos das construtoras e incorporadoras 1036 unidades que correspondem a R$ 655 milhões em VGV, consolidando a venda de 77,0% do total de unidades lançadas nos empreendimentos estudados.

De acordo com a análise de mercado da equipe Apex Investimentos Imobiliários (pesquisas de mercado com tratamento geográfico e demográfico dos dados), a cidade de Vitória possui alta demanda potencial por unidades imobiliárias e acreditamos que essa demanda ainda se encontra “reprimida”. Algumas capitais do Brasil já operam com IVV (Indice de Velocidade de Vendas) acima de 8,0%, enquanto o mercado capixaba demonstrou uma oscilação média entre 3,0% e 4,5% nos primeiros meses de 2020.

O mês de março foi um período muito instável para o mercado, pois a maioria dos stands de vendas foram fechados e a atividade comercial foi altamente afetada pelas políticas de isolamento, fato que reduziu significativamente as vendas que saíram de uma média de 40-50 unidades/mês para apenas 14, conforme mostra o  gráfico abaixo. Esses números já mostram uma reação do mercado no mês de maio, que ainda assim opera abaixo do desempenho esperado.

Hoje, a maioria das unidades lançadas e unidades em estoque se encontram no bairro de Jardim Camburi, conhecido nos últimos anos pela grande disponibilidade de terrenos e pela proximidade com os principais bairros de Vitória e Serra.

No ano de 2020, empreendimentos de determinados bairros e tipologias se mostraram mais atrativos, constatados por uma alta no índice VSO (Venda Sobre Oferta). São eles: Os empreendimentos localizados em Jardim da Penha, com VSO de 40,0% no ano e os empreendimentos da tipologia 3Q com VSO de 17,33% no ano. Os gráficos abaixo mostram o desempenho do índice VSO por bairro e por tipologia, junto com o número bruto de vendas no período estudado.

Conclusão

Com base nos indicadores apresentados, podemos afirmar que os impactos da pandemia estão afetando diretamente nossas vidas, nossa economia e, consequentemente, o mercado imobiliário como um todo. Ainda assim, as previsões de crescimento econômico para os próximos anos estão sendo mantidas. Junto com uma política de controle inflacionário, a manutenção de uma baixa taxa de juros e potencializado pela agenda de reformas administrativas e tributárias reprogramada para 2021.

Esses fatores combinados criam um ambiente macroeconômico extremamente favorável para o desenvolvimento e a expansão do mercado imobiliário no país.

Analisando os aspectos regionais, podemos afirmar que a região da Grande Vitória possui índices de desempenho imobiliário ainda bem inferiores quando comparados às principais capitais do Brasil, mas que já demonstra certa reação. Este fato indica que há espaço e demanda para a viabilização de empreendimentos residenciais e comerciais na cidade. 

A Apex Investimentos Imobiliários busca desenvolver empreendimentos em regiões consolidadas, com alta demanda potencial específica, com vocação individualizada e diferenciais competitivos, fato que agrega valor para os clientes e entrega os melhores resultados para os investidores.

Hoje, a empresa possui em seu portfólio empreendimentos prontos, em construção e empreendimentos ainda em fase de estruturação. É estimado um investimento de R$200 milhões esse ano e o lançamento de aproximadamente R$500 milhões em VGV por parte da empresa nos próximos anos.

Com a contribuição de Lucas Richa, que integra a equipe de Real Estate da Apex Partners

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