Radar do mercado imobiliário de agosto de 2020

mercado imobiliário

Historicamente, o desempenho do mercado imobiliário tem se mostrado fortemente relacionado às condições macroeconômicas brasileiras. Em linhas gerais, o setor performa bem quando temos um cenário econômico positivo. Já em momentos de crise e instabilidade econômica, tende a não performar tão bem. Entretanto, em alguns casos, empreendimentos com características específicas podem se descorrelacionar do cenário macroeconômico e performar bem ainda em cenários de incerteza e instabilidade.

Para entender melhor o comportamento dos principais indicadores do mercado imobiliário e da economia, a equipe de especialistas em Real Estate da Apex Partners realiza, com periodicidade mensal, uma pesquisa mercadológica somada à uma coleta dos principais dados e indicadores que afetam o mercado para contextualizar nossas análises e embasar futuros estudos de viabilidade. Então, com esses dados em mãos, utilizamos uma ferramenta inspirada no “Radar” da Abrainc/Fipe que permite uma fácil leitura e identificação das condições de mercado atuais.

Embora os efeitos da instabilidade gerada pela pandemia ainda estejam muito presentes, nossa tese de reaquecimento e retomada econômica se mantém para os próximos anos. Acreditamos que este será um período muito favorável para a comercialização das unidades em estoque e para o desenvolvimento de novos projetos e empreendimentos imobiliários.

Como principais indicadores que sustentam essa tese, temos: previsão de crescimento do PIB do Brasil para os anos de 2021, 2022 e 2023; taxa básica de juros (Selic) em 2% a.a, a menor da história, fato que reduz o custo do crédito, proporcionando maior giro no estoque dos imóveis e, consequentemente, uma maior valorização das unidades imobiliárias; e inflação controlada, que garante a manutenção do poder de compra da população em geral.

Os demais fatores de igual impacto e relevância serão mencionados mais à frente.

PIB e Atividade Econômica

O aumento no nível de atividade da economia brasileira condiciona positivamente os investimentos, com efeito significativo no mercado imobiliário. No gráfico abaixo temos a variação anual do PIB do estado do Espírito Santo e do PIB do Brasil. Assim, entenderemos qual é a relação e qual o comportamento histórico entre as atividades econômicas nacional e estadual.

Para o ano de 2020, é esperada uma queda real de 5,66% no PIB nacional, contra 2,60% no PIB estadual. Mas para os anos de 2021, 2022 e 2023, o Boletim Focus do Banco Central aponta um crescimento acumulado de 8,50% para o país. (Quanto maior, melhor!)

Juros e Taxa Selic

O patamar da taxa de juros real é um dos key indicators da economia. Alterações na taxa básica de juros (Selic) afetam diretamente as decisões de investimento, consumo e as condições de financiamento. Dessa forma, quanto menor for a taxa de juros, melhor é para o setor imobiliário. Isso porque o mesmo depende de um amplo acesso ao crédito por parte da população. Com o menor custo e maior facilidade para obtenção desse crédito, a tendência é de que a demanda por unidades imobiliárias aumente. (Quanto menor, melhor!)

Confiança

A confiança dos stakeholders do setor imobiliário está altamente atrelado à demanda por imóveis. É notável que a aquisição de uma moradia ou qualquer outro tipo de imóvel é um investimento considerado “caro”. Logo, depende diretamente de quão otimistas estão os potenciais compradores.

No gráfico abaixo, temos a série histórica de sondagens realizadas pela FGV para mensurar os índices de confiança do consumidor, do empresário e do construtor. No início da pandemia, as políticas adotadas “assustaram” a classe empresarial, derrubando os índices de confiança para os menores patamares já contabilizados pela série histórica. Nos últimos dois meses, porém, os índices mostraram movimento de recuperação, recompondo 44% das perdas sofridas no bimestre março-abril. (Quanto maior, melhor!)

Insumos

Outro fator fundamental para a realização da análise é o custo e a disponibilidade de insumos, como matéria prima e mão de obra. A variação desse custo está diretamente ligada à inflação (IPCA) e ao CUB (Custo Unitário Básico) da construção civil. Nesse sentido, quando olhamos os principais materiais utilizados em obras, como cimento e aço, vemos que o estado do Espírito Santo historicamente compra esses insumos a preços menores do que os preços praticados em outros estados da federação.

Desemprego e Demanda

O número de empregos formais é o parâmetro chave para avaliar as condições de demanda no país, inclusive a demanda por imóveis. Devido à pandemia, tivemos no bimestre de março-abril um grande crescimento na taxa de desocupação, assim como é mostrado no gráfico abaixo. Algumas entidades estimam um crescimento ainda maior até o final do ano, mas, com as condições favoráveis esperadas para os próximos três anos, é provável que haja uma inversão dessa curva de crescimento. (Quanto menor, melhor!)

Da mesma forma, a massa salarial (massa de rendimento) está sendo diretamente impactada pela pandemia. Ao mesmo tempo que a taxa de desocupação sobe, a massa de rendimento tende a encolher.

Crédito

Com a taxa básica de juros em patamares mínimos, podemos observar a redução gradual do Indicador de Custo de Crédito (ICC) e o aumento das concessões de crédito. Esses fatores influenciam diretamente na demanda por unidades imobiliárias. Além disso, outro fator interessante que deve ser notado e analisado é o saldo da caderneta de poupança. Este, hoje, está atingindo valores próximos a R$ 717 bilhões, garantindo estoque para a concessão de crédito imobiliário (funding) em até 65% desse montante.

Para o ICC, quanto menor, melhor!

Já para as concessões, quanto maior, melhor!

E quando ao saldo da caderneta de poupança. quanto maior, melhor!

Resultado – Análise do Radar de Mercado

Principais direcionadores:

Conteúdo Extra – Bolsa de Valores

Índice IMOB – Bovespa Real Estate Index

O IMOB é o índice que acompanha o desempenho médio dos ativos que representam as principais incorporadoras, construtoras e demais participantes do setor imobiliário (exploração de imóveis e construção civil).

Durante o início da pandemia, o índice sofreu com o período de quedas ininterruptas na bolsa de valores. Entretanto, hoje já demonstra reação e sinais de recuperação.

As empresas que estavam listadas para realizar seus respectivos IPO’s em 2020 acabaram suspendendo o processo e reprogramando-o para o próximo ano, mas, surpreendentemente, as empresas Riva 9 e You. INC solicitaram a reabertura do processo de IPO junto à CVM no mês de Julho de 2020.

Índice IFIX

O IFIX é o indicador de desempenho médio dos principais fundos imobiliários negociados na B3. O ano de 2019 foi extremamente positivo para essa classe de ativos. Mas durante o bimestre março-abril, percebemos um impacto negativo relevante na cotação dos principais fundos.

Em contrapartida, verificamos um volume de negociação cada vez maior e um número de investidores cada vez mais elevado (quase 1.000.000) nessa classe de ativos. Assim, resta demonstrada a confiança e a atratividade do mercado imobiliário para o investidor comum.

Os fundos imobiliários são classificados em 14 setores diferentes, segundo a Anbima. Nesse período, o setor de Shoppings foi o que sofreu maior impacto devido às políticas de restrição mais intensas. Alguns, portanto, ainda estão sendo negociados abaixo de seu valor patrimonial.

*Fonte: BTG Pactual

Mercado Imobiliário de Vitória/ES

Para os últimos 64 empreendimentos residenciais lançados na cidade de Vitória/ES, temos 51 empreendimentos ainda com unidades em estoque, somando 3.339 unidades lançadas com um Valor Geral de Vendas (VGV) aproximado de R$ 2,1 bilhões de reais. Desse total, temos um estoque primário (nas mãos das construtoras e incorporadoras) circulando em torno de 984 unidades (29,46% do total), que correspondem a R$ 593 milhões em VGV, consolidando a venda de 70,44% do total de unidades lançadas nos empreendimentos estudados.

De acordo com a análise de mercado da equipe Apex Investimentos Imobiliários (pesquisas de mercado com tratamento geográfico e demográfico dos dados), a cidade de Vitória possui alta demanda potencial por unidades imobiliárias e acreditamos que essa demanda ainda se encontra “reprimida”. Algumas capitais do Brasil já operam com IVV (Indice de Velocidade de Vendas) acima de 8,0%, enquanto o mercado capixaba demonstrou uma oscilação média (ponderada pelo total de unidades do empreendimento) entre 2,27% e 3,03% nos primeiros meses de 2020.

O mês de março foi um período muito instável para o mercado, pois a maioria dos stands de vendas foram fechados e a atividade comercial foi altamente afetada pelas políticas de isolamento. Esse fato reduziu significativamente as vendas, que saíram de uma média de 40-50 unidades/mês para apenas 11, conforme mostra o  gráfico abaixo. Esses números já mostram uma reação do mercado no mês de junho, que ainda assim opera abaixo do desempenho esperado.

Hoje, a maioria das unidades lançadas e em estoque se encontram no bairro de Jardim Camburi, o qual é conhecido nos últimos anos pela grande disponibilidade de terrenos e pela proximidade com os principais bairros das cidades de Vitória e Serra.

No ano de 2020, empreendimentos de determinados bairros e tipologias se mostraram mais atrativos, constatados por uma alta no índice VSO (Venda Sobre Oferta). São eles: os empreendimentos localizados em Jardim da Penha, Jardim Camburi e Barro Vermelho, em conjunto com unidades de 2 e 3 quartos. Além disso, nota-se também um VSO muito abaixo da média para unidades de 1 quarto e unidades localizadas no bairro Praia do Canto.

Conclusão

Com base nos indicadores apresentados, podemos afirmar que os impactos da pandemia estão afetando diretamente nossas vidas, nossa economia e, consequentemente, o mercado imobiliário como um todo. Ainda assim, as previsões de crescimento econômico para os próximos anos estão sendo mantidas, junto com uma política de controle inflacionário, a manutenção de uma baixa taxa de juros e potencializado pela agenda de reformas, como a administrativa e a tributária, reprogramadas para o próximo ano. Assim, esses fatores, combinados, criam um ambiente macroeconômico extremamente favorável para o desenvolvimento e a expansão do mercado imobiliário no país.

Analisando os aspectos regionais, podemos afirmar que a região da Grande Vitória possui índices de desempenho imobiliário ainda bem inferiores quando comparados às principais capitais do Brasil, mas já demonstra certa reação, fato que indica que há espaço e demanda para a viabilização de empreendimentos residenciais e comerciais na cidade.

Por isso, a Apex Investimentos Imobiliários busca desenvolver empreendimentos em regiões consolidadas, com alta demanda potencial específica, vocação individualizada e diferenciais competitivos, fato que agrega valor para os clientes e entrega os melhores resultados para os investidores.

Hoje, a empresa possui em seu portfólio empreendimentos prontos, em construção e empreendimentos ainda em fase de estruturação. É estimado um volume de investimento superior a R$200 milhões neste ano e o lançamento de aproximadamente R$500 milhões em VGV estruturados pela empresa nos próximos anos. Todo esse volume investido será capaz de movimentar e impactar positivamente diversos setores da economia capixaba, fomentando aproximadamente 2.000 empregos diretos e indiretos para a execução dos empreendimentos.

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