Radar do mercado imobiliário de setembro de 2020

Radar do mercado imobiliário

Resumo dos principais direcionadores: (I) Estabilização e volta da geração de empregos; (II) Redução nas taxas de juros e custo de crédito imobiliário para o consumidor finale aumento do estoque de crédito; (III) Aumento nas vendas e nas concessões de financiamento no Brasil; (IV) Forte retomada nas vendas na cidade de Vitória (ES), que registra maior número dos últimos meses; (V) Grande volume de lançamentos esperados em Vitória e Vila Velha até o final de 2020.

Estabilização e volta da geração de empregos

De acordo com as pesquisas contínuas realizadas pelo IBGE, a taxa de desocupação na primeira semana de agosto regrediu para 13,3%, ante 13,7% observado em meados de julho/20. Depois de 4 (quatro) meses com saldo negativo, Brasil registra abertura líquida de 131.010 empregos com carteira assinada, segundo levantamento realizado pelo CAGED. Quanto às projeções, a Fundação Getúlio Vargas mantém projeção de 17,8% ao final de 2020. Mais otimista, research do Bradesco melhora projeção para 13,5% ao final do mesmo ano.

Análise APEX: A economia do Brasil já mostra sinais de retomada. Em linhas gerais, acreditamos que a maior retração foi observada no 2T/2020. Isso porque as políticas de restrição e ‘lockdown’ nos principais polos urbanos foi mais intensa. Com políticas de controle otimizadas, redução no número de casos e óbitos por Covid-19 no Espírito Santo e estabilização a nível Brasil, mantemos nossas perspectivas de crescimento para o 3T e 4T, tanto na geração de empregos, quanto na atividade econômica em geral.

Redução nas taxas de juros e custo de crédito imobiliário para o consumidor final e aumento do estoque de crédito

Na primeira semana do mês de agosto/2020, observamos mais um corte na taxa básica de juros (SELIC) por parte do Comitê de Política Monetária (COPOM). Essa série de cortes que vêm acontecendo desde 2018 estão tendo reflexo direto nas taxas de juros para financiamento imobiliário, que também apresentaram o comportamento de queda. O Bank of America revisou sua projeção e a equipe de research do banco espera mais um corte em meados de outubro/2020, fato que ainda não é unanimidade entre os economistas. A poupança (SBPE) registrou captação líquida pelo 5º mês consecutivo, consolidando um saldo de aproximadamente R$ 717,8 bilhões.

Análise APEX: A compra de um bem com alto valor agregado (como um imóvel) na maioria dos casos demanda algum tipo de funding/financiamento. Com as taxas de juros atingindo mínimas históricas, percebemos que a redução no custo do crédito para o consumidor final está impulsionando a demanda por unidades imobiliárias. A poupança é a principal fonte de funding para o mercado imobiliário de médio/alto padrão no Brasil. 65% do saldo SBPE deve ser utilizado para funding imobiliário. Desses 65%, 80% devem ser direcionados para financiamentos de unidades residenciais. Assim, é consolida-se um saldo disponível para fomentar a compra de unidades residenciais próximo a R$ 344,54 bilhões, tornando esse movimento sustentável no curto/médio prazo.

Aumento nas vendas e nas concessões de financiamento no Brasil

A área de inteligência de mercado da Abecip consolidou o número de 36.813 unidades financiadas no mês de julho/20. O valor financiado somado é de R$ 10,82 bilhões, consolidando um aumento de 31,98% ante janeiro do mesmo ano. As informações consolidadas do Banco Central mostram um aumento de 16,62% nas concessões de crédito para financiamento imobiliário quando comparadas ao mesmo período do ano passado.

Já a Abrainc consolida um aumento de 14,1% nas vendas totais de unidades imobiliárias para as 20 principais empresas associadas em maio/20, quando comparados ao mês de abril/20.

Análise APEX: Além da redução drástica no custo do crédito imobiliário, os principais players do mercado começaram um movimento para facilitar e tornar mais prático o processo para aquisição de um financiamento. Dessa forma, observamos um aumento considerável tanto em vendas quanto em volume financiado em todo o Brasil. Essa tendência deve permanecer no médio prazo, seguindo as projeções das taxas de juros em patamares ainda baixos até 2023. Atualmente, o crédito é o principal direcionador do mercado imobiliário.

Forte retomada nas vendas na cidade de Vitória/ES

De acordo com a pesquisa de mercado mensal elaborada pela equipe de Reseach da Apex Investimentos Imobiliários, foram observadas 80 vendas na cidade de Vitória/ES em julho/2020. Esse é o maior valor percebido desde o início da pesquisa e representa um aumento de 627,3% quando comparado ao pior mês do ano, abril/2020. A pesquisa também apontou um aumento no Índice de Velocidade de Vendas (IVV) que hoje atinge 2,91%, ante 2,49% no último mês.

Análise APEX: É possível observar um forte movimento de retomada que já era esperado no início do ano, no período pré-pandemia. Esse movimento consolida um crescimento da demanda por unidades residenciais que, durante os últimos anos de recessão econômica esteve reprimida. Essa demanda está sendo impulsionada por projeções macroeconômicas otimistas no médio e longo prazo e pelas condições de financiamento cada vez mais acessíveis e viáveis.

Grande volume de lançamentos esperados para Vitória e Vila Velha até o final de 2020

De acordo com a edição de 16 de agosto de 2020 do Jornal A Tribuna e pesquisa independente Apex Investimentos Imobiliários, teremos um lançamento de mais 10 empreendimentos de médio e alto padrão nos mais variados bairros das cidades de Vitória e Vila Velha. Serão mais de 400 unidades a serem lançadas somente na cidade de Vitória. Ainda, caso os lançamentos ocorram efetivamente, teremos algo em torno de 650 unidades lançadas apenas em 2020. Esse número é 3,7x superior ao número de unidades lançadas em 2019, sendo 90,1% dessas unidades consideradas médio ou alto padrão. Além disso, a Apex Investimentos Imobiliários estima um volume de investimento na casa dos R$ 200 milhões para viabilização de empreendimentos ainda em 2020. Assim, culminará no lançamento de R$ 500 milhões em VGV (Valor Geral de Vendas) em empreendimentos gerenciados pela empresa nos próximos anos.

Análise APEX: O movimento otimista das construtoras e incorporadoras capixabas seguem em comum acordo com a tese de mercado imobiliário Apex Partners. Com taxas de juros baixas, custo do crédito baixo e investimentos em renda fixa cada vez menos atrativos, o ambiente para investimento em imóveis se torna cada vez mais atrativo. O grande número de lançamentos esperado para 2020 reflete a necessidade de novas ofertas imobiliárias das mais diversas tipologias e padrão. Esse movimento tende a reaquecer o mercado imobiliário da região. O lançamento e aceitação de unidades 4Q de altíssimo padrão também evidencia a estabilidade desse tipo de produto imobiliário.

Vitória/ES
LançamentoRealizaçãoBairroTipologiaPadãoUnidades
Vitória ShoreProengJardim da Penha1Q e 2QMédio/Alto25
Crystal Blue All SuitesOpportunity & ÉpuraPraia do Canto4QAlto44
Joaquim Lírio 333RS ConstrutoraPraia do Canto4QAlto24
Jolindo MartinsMazzini GomesPraia do Canto4QAlto10-20
SignatureJavé ConstrutoraPraia do Canto3QAlto30
Solar BouganvilleTercasa EngenhariaBento Ferreira2QMédio44
BlueBayPacífico ConstrutoraJardim Camburi2Q e 3QMédio/Alto41
DublinPacífico ConstrutoraJardim da Penha2QMédio25
Marlin AzulNão InformadoMata da Praia3QMédio/Alto10
Residencial CamburiArgo ConstrutoraJardim Camburi2QMédio193
Vila Velha/ES
VeleirosArgo ConstrutoraPraia da Costa3QMédio/Alto84
Verano Res. ClubeÉpuraCoqueiral2Q e 3QBaixo/Médio368
Ilhas de VancouverKemp EngenhariaItaparica2Q e 3QMédio91

Conclusão

Com o auxílio da ferramenta desenvolvida pela Apex Investimentos Imobiliários, o ‘Radar Imobiliário’, podemos facilmente visualizar de forma qualitativa e quantitativa o desempenho das principais vertentes e direcionadores do mercado, conforme figura abaixo:

Em nossa análise para o mês de agosto/2020, observamos as taxas de juros atingindo mínimas históricas. Como reflexo direto desse movimento, temos um barateamento do crédito imobiliário e um aumento gradual nas concessões desse crédito.

Quando o assunto é mercado, observamos um aumento gradual das vendas nos grandes centros urbanos, consolidadas pelos dados da Abrainc. Esses são somados a um forte indício de retomada e aquecimento nas vendas na cidade de Vitória/ES.

Para o mercado de capitais, visualizamos nos índices IFIX e IMOB um movimento de recuperação das perdas ocasionadas pelo agravamento da pandemia.

Na ótica da demanda, temos a massa salarial e o emprego começando a apresentar estabilidade após 5 meses de quedas consecutivas devido à pandemia, junto com os índices de confiança que também mostram recuperação, mas ainda bem abaixo dos valores máximos já observados na série histórica.

No quesito atividade econômica, é previsto uma retração do PIB na casa dos 5% ao final de 2020. Entretanto, se observarmos o indicador mensal IBC-Br, podemos observar números que atestam crescimento da economia ante o mês de abril, reforçando a tese que o 3º e 4º trimestre serão positivos para a atividade econômica.

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