Análise da carteira de fundos imobiliários do BTG de setembro

Fundos imobiliários

A Apex Partners realiza mensalmente live para falar sobre a carteira recomendada do BTG Pactual, montada com a assistência de um time de Research eleito por diversas vezes como o melhor do Brasil. A análise das carteiras recomendadas de fundos imobiliários, os FIIs, é feita pela equipe em duas etapas: análise macroeconômica e, posteriormente, microeconômica.

Na primeira, são observados aspectos como juros, questões políticas, inflação, curva longa de juros e outras variáveis que impactam o mercado, além de balancear qual é a influência dessas questões na carteira. Em seguida, há uma análise microeconômica específica de cada fundo.

No caso dos fundos imobiliários são analisados especialmente onde está posicionado os ativos, isto é, a localização de cada imóvel, taxa de ocupação e taxa de vacância, os empreendimentos vagos na região, como está o preço do metro quadrado por aluguel, se o ativo está operando acima ou abaixo da média, a qualidade do ativo, a situação de seus locatários, a gestão do fundo em termos de alocação de recursos, a metodologia de tomada de decisão das alocações do fundo, entre outras questões.

E é por meio da passagem por todas essas etapas que são definidos os ativos com as melhores condições e oportunidades de mercado.

Objetivo da carteira de fundos imobiliários e estratégia

Há dois objetivos para a carteira de fundos imobiliários. O primeiro é gerar renda, por meio de uma estratégia que foca na distribuição dos proventos mensalmente pagos pelos fundos. A outra abordagem tem como objetivo proporcionar ganho de capital, por meio da valorização dos fundos no mercado secundário.

Isto é, trata-se de uma carteira híbrida, onde há a busca por ambos os objetivos. Afinal, há uma busca maior por ganhos de capital devido à crise da Covid-19, que ainda proporciona alguns descontos e oportunidades.

Para Daniel Martinelli, analista do BTG Pactual responsável pela carteira: “Alocamos em fundos que têm boa gestão e estão com a cota depreciada em relação ao valor patrimonial. Portanto, estamos visando a recuperação desses valores para os próximos meses e trimestres”.

Dessa forma, a performance da carteira de fundos imobiliários do BTG tem se destacado. Desde junho de 2019, seu retorno foi de 8,52%, frente ao retorno de 5,93% do IFIX no mesmo período.

Composição recomendada para a carteira de fundos imobiliários

No que se refere às distribuições por classe de ativos, os especialistas do banco de investimentos recomendam 25% da carteira de FIIs em fundos de recebíveis, 25% em fundos híbridos, galpões logísticos e papéis de CRI, além de 20% em galpões logísticos, 20% em lajes corporativas e 10% em shoppings.

Quanto ao fundamento por trás das lajes corporativas, Martinelli na live promovida pela Apex Partners que foi feito um report específico desta classe de ativos em São Paulo em regiões premium, como a Avenida Paulista e a Faria Lima. As conclusões foram de que essas regiões destacadas e com menor taxa de vacância ainda possuem projeção positiva para o longo prazo, apesar das especulações sobre o home office afetar a locação desses imóveis.

Já em relação aos fundos de shopping, ele entende que o segmento naturalmente está sofrendo mais nesse momento e deve continuar sofrendo no curto e no médio prazo, sendo que a distribuição de dividendos despencou. Por outro lado, olhando no longo prazo, o risco de vacância e de crédito é mitigado. Assim, o BTG analisa que há boas perspectivas para o setor, principalmente dos ativos mais bem posicionados, como os que fazem parte da carteira recomendada para em longo prazo haver potencial para ganho de capital.

A carteira de fundos imobiliários do BTG para setembro

Há 12 ativos que compõe a carteira de FIIs recomendada.

Shoppings

No setor de shoppings, a estratégia é focada para daqui um ano e meio a dois anos, na intenção de ganhos de capital. O HSML11 é uma dessas recomendações, compondo 5% da carteira. Ele possui uma carteira pulverizada, shoppings com excelente fluxo de pessoas e posição em regiões com maior flexibilização de atividades no momento. Além dele, também está recomendado, também com 5% da carteira, o XPML11, que igualmente possui ativos bem posicionados.

Logística

Atuante no segmento de galpões logísticos, o XPLG11 se destaca pela boa gestão e uma carteira diversificada. Além disso, dois de seus ativos estão em desenvolvimento, com novas captações para terminá-los. Os patamares de negociação também são atrativos, com uma taxa de dividend yield de 7% a 8%. Já o BTLG11, também de logística acabou de realizar nova captação agora e quer trazer novos locatários, com contratos atípicos, sem falar que a taxa de rentabilidade é muito boa.

Fundos Híbridos

Em relação aos fundos híbridos, o KNRI11 é gerido pela Kinea, com histórico de boa administração. O track record é muito bom, com investimentos em galpões logísticos e lajes corporativas. Há grande potencial de upside com a retomada do mercado, tendo resiliência no curto prazo e focando em obras que devem ser finalizadas na metade do ano que vem, dando bons frutos.

Já o RBRP11 chama atenção por sua maior transparência, principalmente em termos de relatórios. Ele realizou uma captação no fim do ano passado, ainda tendo dinheiro em caixa quando a crise veio. Por isso, o fundo conseguiu comprar cotas de outros FIIs bem descontados no mercado secundário, realizando bons ganhos de capital.

Lajes corporativas

Já o TEPP11 é um fundo de lajes com 3 ativos em São Paulo. São ativos classificados como B e com uma defasagem muito alta nos contratos, de cerca de 20%. Isso é positivo, visto que “ele é competitivo, trazendo maior resiliência nesse momento, com potencial de ganho nos contratos no longo prazo”.

Já RCRB11, também de lajes corporativas, está negociando com 10% a 15% de desconto em relação ao valor patrimonial. Ele possui um empreendimento na Avenida Paulista que está 100% vago. Será feito um retrofit desse ativo, mudando-o completamente e trazendo maior competitividade, devendo ser alugado e aumentando a lucratividade do fundo. Assim, no longo prazo há potencial de ganho relevante.

O terceiro fundo de lajes corporativas é o BRCR11, posicionado em boas regiões, como a Faria Lima. Além disso, está negociando com 10% a 15% de desconto em relação ao valor patrimonial.

Fundos de CRI

Já nos fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), a carteira engloba o RBRR11, um fundo high grade, com garantias bem desenhadas e reais. Martinelli destacou: “Gostamos de estar posicionados nesses fundos nesse momento”. Isso porque um fundo totalmente high yield, isto é, um título classificado abaixo do grau de investimento, algo considerado muito arriscado para o momento.

Outro fundo de CRI é o BTCR11, com gestão do BTG e totalmente high grade e 20% do patrimônio em caixa. Além disso, eles voltaram a fazer estruturações, finalizando compras de papéis nos próximos meses, o que deve aumentar os rendimentos. Assim, deve haver aumento dos proventos pagos e valorização das cotas desses fundos.

Fundo de fundos

Por fim, o BCFF11 é o fundo de fundos do BTG, o qual fez captação no pré-Covid. Por isso, ele ainda possui dinheiro em caixa e devem terminar de alocar mais recursos buscando potencial aumento de rentabilidade.

Haverá valorização específica em fundos imobiliários?

As perspectivas atuais englobam um cenário de cortes consecutivos na taxa Selic e juros na mínima histórica, o que é excelente para ativos de risco e FIIs. Além disso, os fundos imobiliários são a porta de entrada para a bolsa de valores, visto que oferecem menores níveis de risco em relação às ações. Dessa forma, a tendência é de crescimento do número de investidores no setor, que atingiu a marca em setembro de um milhão de investidores.

Por outro lado, a questão da percepção e da expectativa é ruim para este ano. A crise teve impactos relevantes em indicadores, como a contração do Produto Interno Bruto (PIB), que é atualmente estipulada em -5,05% pelo Relatório de Mercado Focus, do Banco Central.

Por fim, com a maior flexibilização da economia e a volta do consumo e do trabalho, a tendência é de recuperação.

Os fundos imobiliários de shopping são uma oportunidade de ganho?

O setor de shoppings foi o que mais sofreu com a Covid-19 e, por isso, ainda estão mais descontados.

A perspectiva é que isso se mantenha até que alguma vacina esteja à disposição. Isso porque o lazer é um dos pilares dos shoppings aqui no Brasil, e este nicho ainda não foi integralmente aberto nos shoppings. Quando esse processo ocorrer, a operação dos shoppings tende a melhorar.

Até lá, há um risco maior embutido nesses ativos, além de impactos diretos no dividend yield. E é por isso que o foco dos fundos de shoppings na carteira do BTG é em longo prazo, pensando nos ganhos de capital.

O setor de logística ainda tem potencial de ganhos?

Em relação ao setor de logística, a perspectiva do BTG Pactual é que ainda haja um potencial de upside, mas que isso dependerá de como será o processo de recessão. Ainda devem haver impactos, mas esse setor deve ser um dos primeiros a incorporar a recuperação no preço dos ativos.

Devido à aceleração do e-commerce é considerado que eles podem ter um ganho, mas é necessário analisar caso a caso para ter uma real noção. Isso porque existem fundos desse setor que, por serem vistos como espécies de “vencedores” na crise, estão negociando com 20% ou 30% de prêmio, muito acima do preço patrimonial.

Portanto, “a melhor forma de se posicionar nesse mercado é olhar as janelas de oportunidade”. A cargo de exemplo, não vale a pena comprar cota de fundos como o HGLG11, que está negociado com 30% de prêmio sobre o valor patrimonial. Por outro lado, uma opção melhor seria fundos como o BTLG11, que negocia próximo ao valor patrimonial, com 5% de prêmio, o que é muito mais sustentável ao longo do tempo. Além disso, ele está fazendo uma emissão de cerca de R$ 500 milhões, se tornando mais líquido e mais diversificado.

Impacto do home office nos fundos de lajes corporativas

Com o isolamento social vigente durante a pandemia, o home office se popularizou. Por isso, muitas dúvidas surgiram em relação à manutenção desse tipo de trabalho após a pandemia, questionando-se quais serão os impactos sobre os escritórios, se pode haver uma queda na demanda por locais físicos para trabalho. Nesse sentido, as lajes corporativas poderiam perder sua vantagem, com menos locatários e, consequentemente, menor rentabilidade. 

Nesse sentido, o BTG Pactual realizou uma análise sobre o real impacto disso. Faz sentido pensar que o home office será introduzido permanentemente, mas ainda é incerto o grau de impacto disso nas lajes corporativas. Apenas parte das empresas podem aderir ao trabalho remoto, além da diferenciação das taxas de vacância a depender da região.

Por um lado, há queda das despesas com aluguel no caso do home office, maior flexibilização do cronograma dos funcionários, com maior qualidade de vida.

Obstáculos ao home office

Entretanto, há alguns obstáculos: infraestrutura, segurança, questões jurídicas e de inovação. Em um ranking do MIT, foi medida a adaptabilidade ao home office em 30 países, no qual o Brasil ficou nas últimas posições. Além disso, invasões hacker tem um ambiente mais propício com pessoas trabalhando em casa. Nos Estados Unidos, pesquisa mostrou que as invasões hacker mais do que triplicaram durante a pandemia. Aqui no Brasil, isso ocorreu com empresas como a Honda, a Natura e a Rumo. No caso dos bancos, o risco de segurança de dados se torna ainda mais sério.

Já quanto às questões legais, o teletrabalho já é legalizado no Brasil, mas com sua propagação em massa, deverá ser necessária uma releitura jurídica, que deve demorar para ser implementada.

Por fim, perdas no campo da criação de novas ideias seriam comuns. Martinelli trouxe o exemplo do Yahoo, que tinha parte majoritária de trabalho em home office em 2011. Entretanto, em 2013, foi abolido este regime de trabalho porque foi observada uma perda de inovação na empresa. Assim, os reais impactos serão vistos apenas em longo prazo.

Dessa forma, a posição do BTG é de que a questão do home office virá de forma híbrida. Isto é, parte dos funcionários deve permanecer no escritório e parte em home office.

Regiões premium

Quanto aos impactos nas lajes corporativas, levando em conta ativos em regiões premium, a taxa de vacância no eixo Faria Lima – JK, por exemplo, é de 4%, sendo que a taxa de equilíbrio do mercado é de 10% a 15%. Por isso, em regiões centrais com oferta estável para o futuro, não deve haver grande prejuízo. Assim, o BTG pondera que a perspectiva é positiva em relação às lajes corporativas.

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