Carteira recomendada de FIIs do BTG Pactual de outubro

A Apex Partners divulga mensalmente um resumo das teses e dos fundamentos por trás das recomendações de fundos imobiliários do BTG Pactual. Em setembro, a carteira recomendada de FIIs valorizou-se 1,46% no mês, superando seu benchmark, o IFIX, que subiu menos de 1% no período.

O dividend yield anualizado da carteira é de 5,6% e previsto em 6,0% para os próximos 12 meses. Na média, as cotas dos fundos indicados negociam com um prêmio de 0,4% sobre o valor patrimonial.

Frente ao cenário atual de risco fiscal e político, os ativos imobiliários se mostraram mais resilientes do que aqueles cotados em bolsa, com o Ibovespa acumulando quedas de cerca de 7,5% no mês. Entretanto, levando em consideração o patamar atual mais alto de risco, foram feitas algumas alterações, rebalanceando a carteira recomendada. Assim, foram realizados aumentos de posição e diversificação nos fundos de recebíveis com liquidez.

Vale destacar, ainda, que as perspectivas apontadas pelo BTG para o mercado imobiliário ainda são otimistas, apesar do cenário desafiador no curto prazo. Isso porque as taxas de juros permanecer em seu menor patamar histórico, tornando o investimento em fundos imobiliários atrativo.

O que pode ser mais afetado no curto prazo, nesse sentido, são as distribuições de proventos, por um piora na atividade econômica e no risco. Mesmo assim, os analistas do BTG entendem que esse é o momento de comprar ativos ainda com valor patrimonial descontado, como forma de ganhar com a valorização dos ativos. Os principais são os fundos de lajes corporativas e de shoppings, além do BTCR11, que ainda tem 17% de caixa e deve fazer alocações nos próximos dois meses, possibilitando o aumento significativo de dividendos.

Além disso, para minimizar possíveis impactos do momento atual, a carteira conta com ativos bem diversificados e com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados.

FIIs retirados da carteira

Em outubro, o fundo TEPP11 foi retirado da carteira recomendada do BTG Pactual. Já o RBRR11 teve posição reduzida de 15% para 7,5%.

O Tellus Properties TEPP11 registrou queda de 2,16% em seu valor de negociação no mercado em setembro, visto que contou com várias saídas, renovações e rescisões de contratos de locatários de imóveis. Por isso, a taxa de vacância do fundo pode sair de 12% para 22%, deixando-o menos atrativo. Nesse sentido, o BTG destaca que algum aumento da taxa de vacância já era esperado no curto prazo, mas este foi muito mais intenso do que outrora projetado. A consequência é a redução das receitas de locação, que podem retrair 9% nos próximos meses caso não entrem novos inquilinos. As estimativas apontam que isso teria um impacto nos rendimentos de R$ 0,08 por cota.

No entanto, a perspectiva para o fundo no longo prazo ainda é otimista, com ativos localizados em regiões premium e com uma gestão bastante ativa e qualificada, com obras de melhoria sendo realizadas nos seus ativos. Dessa forma, a saída do TEPP11 da carteira é estritamente tática para o momento.

Já a redução do peso do RBRR11 de 15,0% para 7,5% se dá em virtude da maior diversificação no segmento de recebíveis, adicionando o CPTS11, com potencial de aumento do rendimento médio da carteira.

Novos FIIs recomendados

Segundo análise de Daniel Marinelli, analista de Real Estate do BTG Pactual, “se houver novos estresses, como por questões fiscais, afetará a curva de juros longa, trazendo maior volatilidade dos FIIs.

Dessa forma, dois fundos receberam recomendação de compra: KNCR11, com peso de 5,0%, e CPTS11, com peso de 7,5%. Essa maior alocação para ativos de recebíveis se dá em virtude deles apresentarem menor volatilidade e serem bons pagadores de dividendos, de forma contínua. A ideia é diversificar a carteira de recebíveis e ter posições mais defensivas para este momento de incertezas.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

No mercado desde 2012, o KNCR11 investe preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), além de parte de seus recursos estarem alocados em Letras de Crédito Imobiliários (LCI).

Ele tem como objetivo uma rentabilidade anual de 100% do CDI selecionando ativos de qualidade e dispondo de alta diversificação. Dessa forma, além de ser diversificado, possui ativos de baixo risco, devido à baixa alavancagem e excelente nota de crédito dos devedores. Além disso, ele tem um volume diário médio de negociação de R$ 3,8 milhões, sendo um dos fundos mais líquidos do mercado.

Em geral, os fundos de CRIs são indexados ao CDI. Por isso, levando em conta o aparente término dos cortes na taxa Selic, esses fundos dispõem de uma rentabilidade bem abaixo, fazendo com que negociem em patamares mais descontados. O Kinea está negociando a 0,93x o seu valor patrimonial.

Nesse sentido, esse é o momento ideal para montar posição em um fundo exposto ao CDI. Isso porque estes podem se beneficiar de eventual aumento na taxa de juros no médio e longo prazo.

Atualmente, ele está pagando R$ 0,27 por cota, com um retorno de aproximadamente 190% do CDI ao preço de fechamento de R$ 90,2 por cota ao fim do mês de setembro. 

Capitânia Securities II FII (CPTS11)

O Capitânia Securities está majoritariamente exposto à papéis high grade, ou seja, aqueles avaliados com risco baixo. Ele também investe em cotas de FIIs, em sua maioria em fundos de CRI. O peso recomendado para o CPTS11 na carteira é de 7,5%.

Sua gestora, a Capitânia, possui 17 anos de experiência no mercado e detém aproximadamente R$ 7,8 bilhões sob gestão.

Atualmente, 61% de seu patrimônio líquido está alocado em CRIs, 38% em FIIs (com metade em fundos de recebíveis) e 1% em caixa.

São cerca de 40 papéis de CRIs, distribuídos por diversos devedores e segmentos e com garantias sólidas em ativos performados. Essa alta diversificação dá ao fundo uma alta segurança e proteção contra riscos, possuindo um viés mais high grade. Dessa forma, o fundo atende plenamente aos nossos requisitos atuais de posicionamentos em fundos de risco controlado.

Já na carteira de FIIs, o fundo vem aproveitando oportunidades de mercado proporcionadas pela crise. Dessa forma, ao aproveitar algumas janelas de oportunidades, o fundo aumentou sua exposição em FIIs de 21% no início de 2020 para 28% no momento atual, ainda levando em conta a redução das taxas pagas pelos fundos de CRI em virtude da redução das taxas de juros.

O patamar de negociação está atrativo, com um prêmio de apenas 3% sobre o valor patrimonial, ou seja, um P/VPA de 1,03x. Já o dividend yield anualizado está em 9,3%, sendo o último provento de R$ 0,75 por cota. Nos próximos meses, a análise é de que a distribuição de rendimentos deve ser reduzida para um patamar mais sustentável, próximo à R$ 0,62 por cota, com um dividend yield de 7,7%.

O objetivo do BTG com a inserção deste fundo em sua carteira recomendada é diversificar melhor o segmento de recebíveis, com potencial de aumentar o rendimento médio sem perder qualidade de garantia.

Fundos de logística

XP Log (XPLG11)

Em agosto, o fundo contabilizou uma desocupação de cerca de 4 mil metros quadrados em um de seus ativos, o WTTP II, em São Paulo. Por isso, houve redução de 0,8% em suas receitas.

O XP Log FII iniciou suas atividades em 2018, atuando no segmento de galpões logísticos e industriais. Seus ativos estão localizados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Pernambuco, Santa Catarina e Rio Grande do Sul.

Já em outro de seus imóveis, o Leroy Merlin, em Cajamar (SP), o fundo acordou um período de carência de um mês e meio para o início dos pagamentos do aluguel por parte do locatário. Apesar disso, a receita do fundo não será impactada, dado o prêmio de locação pela construção do imóvel que o fundo tem recebido, já que este imóvel foi construído na modalidade built to suit. Neste, é feito um contrato entre locador e locatário para a construção do imóvel, sendo este adequado às necessidades do locatário.

É um segmento que deve captar a aceleração do e-commerce, tendo crescimento em longo prazo.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

O BTG Logística FII possui dois objetivos principais: obter renda e ganho de capital no segmento de logística. Atualmente ele está presente em São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Ceará.

No mês de setembro, ele teve queda de 0,58% em seu valor de mercado. Porém, adquiriu dois imóveis no valor R$ 153 milhões. O primeiro é o Presidente Castelo Branco, localizado na cidade de Santana do Parnaíba (SP), locado para a Veyance Technologies do Brasil em um contrato típico. O segundo ativo é o Marechal Rondon, localizado em Araçatuba e locado para a Rigesa, Celulose, Papel e Embalagens em um contrato atípico.

Além disso, foram emitidas 5 milhões de novas cotas, com o objetivo de captar R$ 500 milhões para serem usados para financiar a aquisição de até seis ativos (5 performados e 1 em desenvolvimento).

Sendo realizada a captação total da oferta-base, o fundo passará a ter uma carteira com 18 imóveis em 15 cidades.

Um dos imóveis que já estão previstos para serem adquiridos é o Jundiaí, pelo valor R$ 270 milhões, dispondo de R$ 2.700/m² e de um cap rate (rendimento sobre o capital investido no imóvel) de 7,8% ao ano. O ativo ainda é classificado como padrão AAA e foi recentemente inaugurado, com uma taxa de ocupação de 38%.

Fundos híbridos

RBR Properties (RBRP11)

O RBR Properties investe em diversos tipos de ativos, tendo um portfólio altamente diversificado. As suas participações em outros fundos podem ser diretas ou indiretas, por meio da aquisição de cotas de outros fundos. Dessa forma, ele investe desde galpões logísticos e lajes corporativas até ativos de renda fixa, como CRIs e LCIs. Ele também aporta em incorporações, como forma de surfar o atual ciclo de expansão do mercado imobiliário.

Em setembro, seus ganhos foram expressivos, subindo 3,25%, sendo que este recebeu 104% da receita originalmente prevista nos contratos. Isso se deve ao recebimento de multas e valores atrasados referentes aos meses de março e abril auge da pandemia. Ele recebeu recomendação do BTG, com um peso de 15% em relação à totalidade da carteira de FIIs.

Para os próximos meses, é esperado que as receitas aumentem devido ao fim das carências e descontos concedidos nos últimos meses. Assim, os dividendos devem vir melhores nos próximos meses, respaldando as previsões de resultados futuros de proventos em R$ 6,2 no ano e sustentando a tese de investimentos no RBRP11.

Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)

O Kinea Renda Imobiliária possui ativos expostos a prédios corporativos e de galpões logísticos localizados em São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, além de um ativo logístico sendo construído em Cabreúva (SP), o qual deve ser entregue nos próximos trimestres. As obras estão 24,9% concluídas, com pequeno atraso em relação ao cronograma de obras estabelecido inicialmente.

No último mês, ele subiu 0,79%, sem alterações em sua carteira de locatários, apresentando uma taxa de vacância de 5,91%. Ele permaneceu na carteira recomendada, representando 7,5% do valor desta.

Fundos de lajes corporativas

BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)

No mês de setembro, o fundo teve alta de 5,04%. Ele investe em imóveis de alto padrão construtivo, classificados como AAA e localizados nas principais regiões e centros de negócios do país, ficando a maior parte dele no estado de São Paulo.

Além disso, ele foi notificado por um dos inquilinos, do Edifício Eldorado, que pretende encerrar antecipadamente o contrato de locação de uma área de 491 m². Com um prazo de 180 dias para a saída, a gestão já está em busca de novos locatários. Por fim, cerca de 11% dos contratos de locação deverão ser reajustados pela inflação nos próximos meses.

Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)

Este fundo teve alta de 0,59% em setembro e também trabalha com imóveis de alto padrão. Ele possui imóveis nas principais regiões de negócios dos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro, a exemplo da Avenida Paulista, da Avenida Juscelino Kubitschek e a Vila Olímpia.

Há um projeto de retrofit em andamento em uma de suas propriedades, o Edifício Alameda Santos, sendo que já foram iniciadas as etapas de demolição das áreas internas. Foi contratada uma consultoria especializada para edifício receber a Certificação Greenbuilding LEED quando terminado o retrofit, o que deve se concretizar no primeiro semestre de 2021.

Por fim, foram capitados R$ 123,5 milhões com uma nova emissão de cotas do fundo para financiar o retrofit em andamento e a compra de novos ativos no mercado.

Fundos de recebíveis

RBR Rendimento High Grade (RBRR11)

O RBRR11 encerrou o mês com alta de 0,20%. Ele tem por objetivo investir em títulos e valores mobiliários por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros FIIs. Porém, ele tem um diferencial, que é o investimento em operações próprias, permitindo customizar taxas, prazos e garantias atreladas à operação.

Também subscreveu novas cotas, sendo estas 699 mil e totalizando R$ 68,2 milhões na captação. Os papéis em que o fundo investe possuem garantias sólidas. 

BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11)

O BTG Pactual Crédito Imobiliário acumulou perdas de 2,81% em setembro. Ele investe em ativos de renda fixa, com preferência para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), com o objetivo de proporcionar um retorno de 100% da variação da taxa DI, por meio da aquisição de CRIs de devedores de excelente perfil de crédito e diversificados em seus setores de atuação. 

Em agosto, a distribuição foi impactada, pagando apenas R$ 0,33 por cota, devido ao menor rendimento dos CRIs, que são atrelados ao CDI.

Além disso, os recursos em caixa, que equivalem à 17% do patrimônio líquido, contribuíram para uma distribuição aquém do potencial.

Nos próximos meses, o caixa livre deve ser usado em operações que estão sendo estruturadas pelo fundo. Como exemplo, a exposição no CRI Rendas Urbanas em agosto aumentou, passando de R$ 10 milhões para R$ 14 milhões, com uma rentabilidade de IPCA + 6,5% ao ano.

Por fim, as perspectivas para a inflação e o ganho de capital na alienação das cotas dos fundos existentes na carteira, apontam para um aumento na distribuição de rendimentos.

Fundos de shoppings centers

XP Malls (XPML11)

O XP Malls, que caiu 1,16% em setembro, investe em shoppings centers com localização em cidades com maior resiliência para o setor, sendo a ABL maior do que 15 mil metros quadrados e alta densidade demográfica. O fundo adota a estratégia de adquirir participações minoritárias nos ativos, ficando a administração dos imóveis sob a responsabilidade das administradoras ou empresas do setor de shoppings center que também são sócios do empreendimento.

Apesar do momento ser mais difícil para os shoppings, a diminuição do número de casos e, consequentemente, o aumento do número de visitantes nos shoppings geram um perspectiva positiva. A gestão estima que seus indicadores e sua performance nos próximos meses devem ver uma melhora gradual.

Assim sendo, o fundo deve surfar a melhora do cenário da pandemia para essa classe de ativos, apesar das incertezas no cenário econômico e financeiro. Para tanto, a recomendação aponta para um peso de 5% na carteira de FIIs.

Em agosto, por exemplo, os indicadores já mostraram recuperação, com as vendas por metro quadrado saindo de R$ 420/m² para R$651/m². 

Ainda, foi divulgada em setembro a distribuição de R$ 0,18 por cota em proventos referentes ao mês de agosto, acima dos R$ 0,03 por cota em proventos no mês de julho.

HSI Malls (HSML11)

O HSI Malls entrou no mercado há menos tempo, iniciando suas atividades em julho de 2019. Apesar do histórico recente, ele tem obtido êxito ao alocar seus recursos, sendo indicada a alocação de 5% da carteira de FIIs neste ativo. Seu retorno foi de 0,93% em setembro, na mesma linha do XP Malls, apresentando também melhora nos seus indicadores em agosto.

Ele possui um patamar de ocupação confortável (de 95,8% da ABL total) e um nível de inadimplência líquida relativamente baixa, equivalente a 22,2% da receita.

O fundo cedeu, ainda, cerca de 61,6% de descontos aos seus lojistas, demonstrando que o fundo está atuando para minimizar os impactos da pandemia nas operações de seus locatários. Por fim, o fundo divulgou a distribuição de R$ 0,40 por cota, maior do que o valor registrado em agosto, de R$ 0,26 por cota.

Fundos de fundos

BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)

O BCFF11 teve alta de 0,87% em setembro e o percentual da carteira que deve ser alocado neste fundo, de acordo com o BTG, é de 5%. Este é o fundo de fundos do BTG e tem o objetivo de investir em cotas de outros fundos imobiliários, Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras Hipotecárias e Letras de Crédito Imobiliário.  

Ele aumentou a exposição em fundos de recebíveis de 29% para 32% na comparação mensal, buscando capturar a abertura de spread que estes papéis e fundos do mercado de crédito tem visto.

Além disso, ele reduziu suas posições em shoppings centres em 2%, por meio de operações que proporcionaram ganho de capital. Dessa forma, a estrutura de alocação do patrimônio do fundo ficou da seguinte forma: 32% em fundos de CRI, 17% em instrumentos de renda fixa para alocar o caixa, 14% de fundos de shopping centres, 13% em lajes corporativas, 22% em fundos com contratos atípicos e 4% em outros tipos de FIIs.

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