Carteira recomendada de FIIs de novembro

Carteira Fundos Imobiliários

A Apex Partners divulga mensalmente um resumo das teses e dos fundamentos por trás das recomendações de fundos imobiliários do BTG Pactual. Em outubro, a carteira recomendada do BTG registrou queda de 0,98%, acima do IFIX, que teve uma performance negativa de 1,01%.

A carteira apresenta um dividend yield anualizado de 6,1% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,1%, enquanto as cotas dos fundos sugeridos negociam em média com um leve deságio para o valor patrimonial de 1,2%. Em termos de liquidez, a carteira possui um volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 3,7 milhões.

Pode-se conferir no gráfico abaixo a performance histórica da carteira, acima do desempenho do benchmark deste setor de mercado.

Não foram realizadas alterações neste mês, sendo mantidos todos os fundos já presentes em outubro, visto que não houve mudança de fundamentos.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

O KNCR11 teve alta de 2,17% no mês. Ele alocou parte de seus recursos em duas novas operações. A primeira o CRI Tecnisa, com prazo de quatro anos e remuneração de CDI + 2,76% ao ano, em uma operação que possui como garantia alguns terrenos na cidade de São Paulo.

A segunda aquisição é o CRI Shopping Praia de Belas, com prazo de 15 anos e remuneração de CDI + 2,80% ao ano, em uma operação que possui como garantia o próprio ativo, bem como fundo de reserva para a operação. À parte as aquisições, o fundo informou um resgate antecipado do CRI General Shopping, ativo que compunha a carteira do fundo desde 2013. O fundo ainda segue nas tratativas de alocar os recursos em caixa (7,6% do PL).

No mercado desde 2012, o KNCR11 investe preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), além de parte de seus recursos estarem alocados em Letras de Crédito Imobiliários (LCI).

Ele tem como objetivo uma rentabilidade anual de 100% do CDI selecionando ativos de qualidade e dispondo de alta diversificação. Dessa forma, além de ser diversificado, possui ativos de baixo risco, devido à baixa alavancagem e excelente nota de crédito dos devedores.

Em geral, os fundos de CRIs são indexados ao CDI. Por isso, levando em conta o aparente término dos cortes na taxa Selic, esses fundos dispõem de uma rentabilidade bem abaixo, fazendo com que negociem em patamares mais descontados.

Nesse sentido, esse é o momento ideal para montar posição em um fundo exposto ao CDI. Isso porque estes podem se beneficiar de eventual aumento na taxa de juros no médio e longo prazo.

Capitânia Securities II FII (CPTS11)

O Capitânia Securities está majoritariamente exposto à papéis high grade, ou seja, aqueles avaliados com risco baixo. Ele também investe em cotas de FIIs, em sua maioria em fundos de CRI.

O fundo apresentou leve queda em outubro, com um retorno negativo de 0,12%. As correções monetárias relacionadas ao IPCA e ao IGP-M impactaram positivamente boa parte dos CRIs que compõem a carteira do fundo.

Adicionalmente, o fundo registrou um ganho de capital de R$ 1,7 milhão após a movimentação de alguns dos ativos de sua carteira. Ainda ressaltou que, embora a posição em cotas de fundos imobiliários de recebíveis (36% do PL) tenha apresentado resultado satisfatório no nível de performance, seu pipeline de operações de CRIs se encontra em uma relação risco x retorno mais atrativa. Por isso, pretende elevar a participação de CRIs para 75% de seu patrimônio já nos próximos meses.

Nesse sentido, anunciou sua oitava emissão de cotas (ICVM 400), com o objetivo de captar recursos que irão financiar a aquisição de novos papéis. O montante da oferta-base soma R$ 390 milhões, dividido em aproximadamente 4,2 milhões de cotas que poderão ser subscritas ao preço de R$ 95,75 por cota (incluindo o custo de distribuição). A oferta poderá ser acrescida pelo lote adicional de 20% das cotas em caso de alta demanda.

Além disso, a gestora do fundo, a Capitânia, possui 17 anos de experiência no mercado e detém aproximadamente R$ 7,8 bilhões sob gestão.

São cerca de 40 papéis de CRIs, distribuídos por diversos devedores e segmentos e com garantias sólidas em ativos performados. Essa alta diversificação dá ao fundo uma alta segurança e proteção contra riscos, possuindo um viés mais high grade.

Já na carteira de FIIs, o fundo vem aproveitando oportunidades de mercado proporcionadas pela crise.

Fundos de logística

XP Log (XPLG11)

O XP Log FII iniciou suas atividades em 2018, atuando no segmento de galpões logísticos e industriais. Seus ativos estão localizados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Pernambuco, Santa Catarina e Rio Grande do Sul. O fundo apresentou queda de 4,03% durante o mês de setembro. Porém, os ativos estão em regiões com excelente localização e possuem alta liquidez.

O portfólio do fundo é constituído por 17 ativos, sendo 15 destes performados e 2 em construção.

Foi anunciada a renovação do contrato de locação com a Aurora pelo prazo de 5 anos, em imóvel localizado no Cabo de Santo Agostinho, Pernambuco.

Adicionalmente, a Eletrobras irá estender o prazo de locação no Syslog Galeão (RJ), no qual possui aproximadamente 1,8 mil metros quadrados de área, por mais 12 meses.

Além disso, a gestão informou que as obras do CD Leroy Merlin se encontram de acordo com o cronograma de entrega e que a futura locatária já iniciou as vistorias no imóvel. Já quanto ao Centro Logístico Especulativo, em Cajamar (SP), o fundo ressaltou que as obras permanecem em conformidade com o cronograma de entrega, prevista para ocorrer no primeiro trimestre de 2021.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

O BTG Logística possui dois objetivos principais: obter renda e ganho de capital no segmento de logística. Atualmente ele está presente em São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Ceará.

Este teve alta de 4,64% no mês de outubro. No âmbito de sua 9ª emissão de cotas (ICVM 400), informou a subscrição 1,4 milhão de cotas durante o período de exercício do direito de preferência, o equivalente a uma captação parcial de R$ 148 milhões. Dessa forma, cerca de 369 mil cotas foram ofertadas a investidores, referentes ao período de subscrição, com data de encerramento estimada para acontecer em 3 de novembro.

Em termos dos contratos, o fundo detém uma grande exposição à contratos atípicos (77%), sendo que 79% possuem vencimento previsto para acontecer após 2024. Além disso, o fundo possui 56% de seus contratos indexados à variação do IGP-M. Por fim, a carteira de locatários do fundo é formada por empresas com grande representatividade em seus respectivos segmentos de atuação, como BRF, Femsa, Cerrati, Natura e Magna.

O portfólio deve apresentar alterações nos próximos meses em virtude das alocações dos recursos de suas últimas emissões de cotas. Com essa fonte de capital, anunciou a assinatura de um CCV visando a compra de um galpão de altíssimo padrão (AAA) recém-inaugurado, com 94 mil m² de área bruta locável (ABL), localizado em Jundiaí (SP).

Com isso, o fundo deverá desembolsar cerca de R$ 270 milhões, em uma operação que deve proporcionar ao fundo um cap rate de aproximadamente 7,8% ao ano. Até o momento, já foi realizado o pagamento de R$ 124 milhões, remanescendo R$ 143 milhões que serão quitados a prazo, mas que já fará jus à receita de 100% do imóvel.

Além do galpão localizado em Jundiaí, o pipeline do fundo conta com outros três ativos. O primeiro é um imóvel com aproximadamente 75 mil metros quadrados, localizado em Salvador (BA), locado através de um contrato na modalidade built-to-suit, que deverá ser adquirido por R$ 42 milhões, proporcionando ao fundo um cap rate de 8,5% ao ano.

Além deste, uma carteira com três imóveis logísticos de alto padrão construtivo (AAA) localizados nas regiões de Guarulhos, Embu das Artes e Hortolândia (SP) cuja ABL somada é de 86 mil metros quadrados, que deverão ser adquiridos por R$ 195 milhões, gerando um cap rate de aproximadamente 8% ao ano.

Por fim, há um imóvel em processo de desenvolvimento, localizado na região metropolitana de São Paulo. O projeto construtivo se encontra em processo de aprovação nos órgãos responsáveis. Assim sendo, o fundo pretende desembolsar cerca de R$ 200 milhões para a aquisição de uma ABL correspondente a 110 mil metros quadrados, o que, segundo a gestão, pode propiciar ao fundo um cap rate de 9% ao ano.

Fundos híbridos

RBR Properties (RBRP11)

O RBR Properties investe em diversos tipos de ativos, tendo um portfólio altamente diversificado. As suas participações em outros fundos podem ser diretas ou indiretas, por meio da aquisição de cotas de outros fundos. Dessa forma, ele investe desde galpões logísticos e lajes corporativas até ativos de renda fixa, como CRIs e LCIs. Ele também aporta em incorporações, como forma de surfar o atual ciclo de expansão do mercado imobiliário.

O fundo fechou o mês em leve queda de 0,14%, após divulgar duas movimentações importantes no seu portfólio logístico. A Fiat Chrysler Automobiles, locatária que detém 100% de ocupação do Imóvel Hortolândia II, anunciou sua intenção de não renovar o contrato de locação após o término da vigência atual, com vencimento em maio de 2021. Este é um fator que potencialmente aumentaria a vacância do portfólio atual do RBRL11 para 32% e, consequentemente, a distribuição de rendimentos.

Assim, o fundo terá aproximadamente 7 meses para prospectar novos inquilinos e reduzir o impacto da saída da Fiat na receita imobiliária, o que na visão do BTG não será um trabalho difícil, já que o empreendimento é de excelente qualidade (AAA) e a região de Hortolândia tem uma taxa de vacância de apenas 6% para galpões de alto padrão.

Em contrapartida, o fundo anunciou a locação de 100% do Extrema Business Park (FW5) para o Mercado Livre, que irá ocupar os 74,8 mil metros quadrados de ABL, dos quais o RBRL11 tem 50% de participação. O empreendimento ainda está em fase de construção e tem previsão de entrega para o segundo trimestre de 2021.

Sobre o segmento de lajes corporativas, o fundo anunciou a aquisição de cinco conjuntos do Condomínio Empresarial Mário Garnero – Torre Sul, que somam uma ABL própria de 907 metros quadrados, por um valor total de R$ 10,9 milhões, o equivalente a R$ 12.012/m².

Dentre os conjuntos adquiridos, apenas um deles possui contrato de locação vigente e, portanto, os restantes estão vagos. Com essa aquisição, o fundo aumenta sua participação no empreendimento de 6,6% para 11,9%, sendo que apenas 1,3% está locado. Apesar da negociação não impactar positivamente o fundo no curto prazo, a compra foi feita por um preço atrativo, de aproximadamente 12 mil por metro quadrado, e com potencial de rentabilizar o fundo quando as locações forem realizadas. O edifício está passando por um retrofit de fachada para aumentar sua competitividade na região.

Por fim, o fundo recebeu 99% da receita originalmente prevista nos contratos em setembro, em virtude de um atraso no pagamento do aluguel de um dos locatários do Edifício Amauri 305. Porém, já entrou em contato com o inquilino para resolver essa inadimplência. No longo prazo, espera-se um aumento das receitas advindas do encerramento de carências e descontos concedidos nos últimos meses, com potencial aumento dos dividendos.

Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)

O Kinea Renda Imobiliária possui ativos expostos a prédios corporativos e de galpões logísticos localizados em São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, além de um ativo logístico sendo construído em Cabreúva (SP), o qual deve ser entregue nos próximos trimestres. A gestão informou neste mês que as obras permanecem em andamento, com 30,7% já concluídas.

O fundo registrou baixa no mês e fechou com um retorno de -3,44%.

Em setembro, realizou a aquisição de um conjunto do Edifício Joaquim Floriano, com 234 metros quadrados, por um valor abaixo do laudo de avaliação do ativo, o que possibilitou que elevasse a sua participação no imóvel para 88%.

Ainda houve uma desocupação de 568 metros quadrados do Edifício Bela Paulista referente à saída do Banco do Brasil. Além disso, a saída da empresa Trafigura do Edifício Lagoa Corporate (RJ), que desocupou uma área de 372 metros quadrados.

Assim, a taxa de vacância física subiu para 6,12%, acima dos 5,91% do mês anterior.

Fundos de lajes corporativas

BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)

O BRCR11 apresentou queda de 4,48% em outubro. O destaque do mês ficou com a aquisição da Torre B do Condomínio EZ Towers por alguns veículos do BTG Pactual, inclusive pelo BC Fund, que adquiriu 16% de participação no ativo – cerca de 7,5 mil metros quadrados de ABL própria. A transação soma um montante de R$ 1 bilhão (R$ 21.276/m²), dos quais o BRCR11 aportou R$ 80 milhões.

A operação possui uma Renda Mínima de Garantia equivalente a um cap rate de 7,25% ao ano pelos próximos 24 meses. Isso, combinado com a alavancagem da estrutura de compra, potencializa o yield do investimento para 8,6% ao ano por 2 anos, o que na visão do BTG a torna atrativa.

Além disso, o ativo é classificado como altíssimo padrão (AAA), possui uma carteira de inquilinos de qualidade, como Amil, Coca-Cola e Melitta, e está localizado na Chucri Zaidan (SP), a poucos metros do Shopping Morumbi e Market Place.

Por fim, a taxa de vacância do empreendimento é de 7,8%, abaixo da média da região para ativos triple A de 14,7%. Ademais, o fundo divulgou a desocupação de dois locatários de seu portfólio. O primeiro deles notificou o desejo de desocupar uma área de um andar no Edifício Cenesp, com aproximadamente 3 mil metros quadrados. Já o segundo deverá romper apenas parcialmente o contrato de locação, desocupando uma área equivalente a um andar do Edifício Eldorado.

Em termos de correção inflacionária, o fundo deverá se beneficiar da tendência de alta no IGP-M (índice que corresponde a 75,9% dos contratos) em decorrência dos reajustes anuais. Na nossa visão, ainda que seja difícil que o fundo repasse aos locatários a totalidade da variação do IGP-M dos últimos 12 meses, de aproximadamente 18%, a tendência é que os reajustes ajudem a elevar suas receitas.

Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)

O RCRB11 fechou o mês de outubro com um retorno de -2,64%. O fundo divulgou o encerramento de sua 8ª emissão de cotas (ICVM 476), sendo subscritas e integralizadas cerca de 714 mil cotas, equivalente a uma captação de R$ 123 milhões.

Ele trabalha com imóveis de alto padrão e possui imóveis nas principais regiões de negócios dos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro, a exemplo da Avenida Paulista, da Avenida Juscelino Kubitschek e a Vila Olímpia.

Parte dos recursos da oferta está sendo usada para financiar as obras de retrofit e modernização do Edifício Alameda Santos, que possui previsão de entrega para o primeiro semestre de 2021. A gestão divulgou um vídeo acerca de seu andamento e da estratégia do fundo para o empreendimento.

Ademais, segue trabalhando para locar os espaços vagos do Cetenco Plaza e do Parque Paulista, ambos localizados em São Paulo. Por fim, o fundo também possui grande parte dos seus contratos de locação (65%) com reajuste pelo IGP-M, sendo certo que 30% de seus contratos de locação deverão ser revistos até o final do ano.

Fundos de recebíveis

RBR Rendimento High Grade (RBRR11)

O RBRR11 encerrou outubro com queda de 1,57%. O fundo vendeu R$ 589 mil em cotas de FIIs de CRI no último mês, dentro de sua alocação tática. Assim, segue com um caixa de aproximadamente R$ 76 milhões para realizar aquisições de novos papéis no mercado.

Ele tem por objetivo investir em títulos e valores mobiliários por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros FIIs. Porém, ele tem um diferencial, que é o investimento em operações próprias, permitindo customizar taxas, prazos e garantias atreladas à operação.

Atualmente, grande parte do patrimônio líquido está aplicada na estratégia core (79%), seguida pela estratégia tática (12%) e caixa (9%). Em termos de remuneração, a carteira do fundo possui uma taxa média de CDI + 3,2% ao ano, o que representa um spread de 2,91% em relação a NTN-B 2025.

A gestora do fundo publicou o relatório de risco completo do fundo referente ao segundo semestre deste ano. Foi detalhada toda a estrutura das operações do portfólio, bem como a situação de crédito dos devedores e sua diversificação setorial.

Além disso, o fundo passou a disponibilizar sua planilha de fundamentos, que tem por objetivo compartilhar com os investidores as posições que o fundo carrega em seu portfólio.

Dessa forma, a gestão tem feito um trabalho impecável na transparência de dados e informações dos fundos

BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11)

O BTCR11 fechou o mês de outubro com queda de 0,47%. O fundo investe em ativos de renda fixa, com preferência para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), com o objetivo de proporcionar um retorno de 100% da variação da taxa DI, por meio da aquisição de CRIs de devedores de excelente perfil de crédito e diversificados em seus setores de atuação.

Foi anunciada a distribuição de R$ 0,35 por cota, o que gera um dividend yield anualizado de 5,0%. O fundo ainda possui aproximadamente 17% do patrimônio líquido em caixa, que será usado para a aquisição de novos papéis nas próximas semanas. Isso, associado à perspectiva positiva de inflação e o eventual ganho de capital na alienação das cotas dos fundos existentes na carteira, gera uma perspectiva positiva de aumento nas distribuições de rendimentos para os próximos trimestres.

Fundos de shoppings centers

XP Malls (XPML11)

O XP Malls investe em shoppings centers com localização em cidades com maior resiliência para o setor, sendo a ABL maior do que 15 mil metros quadrados e com alta densidade demográfica. O fundo adota a estratégia de adquirir participações minoritárias nos ativos, ficando a administração dos imóveis sob a responsabilidade das administradoras ou empresas do setor de shoppings center que também são sócios do empreendimento.

O fundo apresentou alta de 4,08% no mês. Ele anunciou a assinatura de um Compromisso de Compra e Venda (CCV) visando a venda da totalidade de sua participação (25%) no Parque Shopping Belém (PA). A transação gira em torno de R$ 83 milhões, valor 21% superior ao marcado pelo fundo em seus ativos, gerando um ganho de capital relevante de aproximadamente R$ 14 milhões com a venda. O pagamento será feito em quatro parcelas semestrais tendo sido a primeira recebida (R$ 16 milhões) no ato da assinatura do CCV enquanto as demais deverão ser pagas nos meses de janeiro e julho de 2021 e a última em janeiro de 2022.

Essa é a primeira venda de um ativo do fundo, que deve gerar uma potencial distribuição de R$ 0,78 por cota. Ademais, em seu último relatório gerencial, o fundo destacou a possibilidade de abertura dos shoppings por 8 horas, que até então só podiam abrir as portas por 4 a 6 horas.

Em agosto, o fundo registrou vendas de R$ 957/m² (ante os R$ 651/m² registrados em julho), demonstrando a retomada gradual do nível de vendas em seus estabelecimentos. Já a taxa de vacância do fundo passou de 4,2% para 4,8%, enquanto a inadimplência líquida teve leve aumento de 0,1%, chegando ao patamar de 15,3%. Em termos de distribuição de rendimento, o fundo pagou R$ 0,26 por cota em outubro, o equivalente a um dividend yield anualizado de 2,8%, registrando o segundo mês consecutivo de aumento nos proventos.

Por mais que o segmento de shoppings esteja passando por um grande teste de curto prazo, acreditamos que o setor é resiliente e que poderá performar de maneira positiva nos próximos anos. Baseamos nossa tese nos seguintes fatores: (i) diversificação dos ativos que compõe o fundo; (ii) gestão alinhada com os interesses dos cotistas; e (iii) excelente liquidez. Além disso, seu portfólio possui ativos de difícil replicação, em regiões com pouco ou nenhum espaço para o desenvolvimento de empreendimentos semelhantes.

HSI Malls (HSML11)

O HSI Malls entrou no mercado há menos tempo, iniciando suas atividades em julho de 2019. Apesar do histórico recente, ele tem obtido êxito ao alocar seus recursos. Seu retorno foi negativo em -3,82% em outubro e também tem apresentado melhora em seus indicadores operacionais.

Conforme divulgado em seu último relatório gerencial, o fundo divulgou uma inadimplência líquida de 14,2% ante os 22,2% apresentado anteriormente (16,7% YTD), enquanto os descontos concedidos representaram 27,1% da receita faturada (28,2% YTD).

Assim, o fundo também tem conseguido elevar seus proventos distribuídos, tendo anunciado a distribuição de R$ 0,45 durante o mês de outubro, o equivalente a um dividend yield anualizado de 5,1%, valor superior ao distribuído nos últimos dois meses. Ademais, o fundo convocou uma Assembleia Geral Ordinária de Cotistas visando a aprovação das demonstrações financeiras referentes ao exercício encerrado em junho de 2020.

Fundos de fundos

BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)

O BCFF11 apresentou queda de 2,87% no mês de outubro. Este é o fundo de fundos do BTG e tem o objetivo de investir em cotas de outros fundos imobiliários, Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras Hipotecárias e Letras de Crédito Imobiliário.

O portfólio atual está alocado em ativos de renda (44%), composto por fundos com distribuição de proventos recorrente, e ativos para ganho de capital (56%), sendo composto por fundos com tendência de valorização do preço no curto e médio prazo.

Especificamente, a carteira está distribuída em: (i) FIIs de CRI ou CRI high grade como estratégia defensiva (32% do PL); (ii) instrumentos de renda fixa, para alocar o caixa (14% do PL); (iii) FIIs de shopping centers, com perspectiva de ganho de capital (16% do PL); (iv) FIIs de lajes corporativas, com maior exposição a São Paulo (14% do PL); (v) FIIs com contratos de locação atípicos (22% do PL); e (vi) outros FIIs (4% do PL).

O fundo fez parte do grupo de veículos do BTG Pactual que efetuou a compra do Condomínio EZ Towers mencionado acima. Não haverá necessidade de emitir novas cotas para efetuar a aquisição do empreendimento, uma vez que o fundo possuía cerca de 17% de seu patrimônio líquido em caixa (~R$ 290 milhões).

A aquisição do fundo foi vista como positiva, visto que adiciona a sua carteira de lajes corporativas (13% do PL do fundo) um imóvel de altíssimo padrão (AAA) localizado em São Paulo e que conta com baixa vacância, gerando um yield de 8,6% ao ano para os próximos 24 meses.

Disclaimer: Esta apresentação tem como único propósito fornecer informações e não constitui ou deve ser interpretada como uma oferta, solicitação ou recomendação de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócio específica. Essa apresentação é um documento de cunho meramente informativo, não configurando análise de valores mobiliários nos termos da Instrução CVM Nº 598, e não tendo como objetivo a consultoria, oferta, solicitação de oferta e/ou recomendação para a compra ou venda de qualquer investimento e/ou produto específico.

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