Carteira recomendada de fundos imobiliários de janeiro

Carteira recomendada de fundos imobiliários de janeiro

A Apex Partners divulga mensalmente um resumo das teses e dos fundamentos por trás da carteira recomendada de fundos imobiliários do BTG Pactual. A carteira apresenta um dividend yield anualizado de 6,7% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,1%.

Além disso, apresentou alta de 2,42% em dezembro, superior à variação do IFIX, com alta de 2,19%. O Índice de Fundos Imobiliários teve um dividend yield dos últimos 12 meses de 6,6%.

Foram feitas duas alterações na carteira recomendada de janeiro. O HGRE11 entrou, com peso de 5,0%, em substituição ao BCFF11. O HSLG11 também foi adicionado, com peso de 7,5%, em substituição ao KNRI11.

Fundos de shoppings centers

XPML11

O XPML11 teve alta de 6,16% em dezembro. O fundo apresentou novamente crescimento em relação ao seu indicador de vendas por metro quadrado (R$ 1.181 /m²). Também registrou aumento de 2,2% nas vendas nas mesmas lojas antes analisadas.

O fundo informou a conclusão da aquisição 1,19% do Internacional Guarulhos Shopping Center (SP) por R$ 18 milhões, passando a deter 19,9% de participação. Este é um empreendimento que atende às classes A, B e C, com mais de 77 mil m² e mais de 350 lojas e que passará por um processo de expansão nos próximos meses, elevando em até 100 mil m² sua área bruta locável, tornando-se um dos maiores shopping centers da América Latina.

HSML11

O HSI Malls (HSML11) teve alta de 2,23% no mês. Foi divulgada uma retração de 10% a 15% no nível de vendas em seus estabelecimentos no período da black Friday que, segundo a gestão, pode ser explicado por promoções e descontos cedidos aos consumidores durante todo o mês de novembro.

Além disso, o fundo elevou sua inadimplência líquida, de 8,2% para 11,2%, e anunciou a conclusão da aquisição de 1% do Super Shopping Osasco, passando a deter 58,8% deste. Por fim, a gestão divulgou sua apresentação de resultados referentes ao 3T20.

Fundos de recebíveis

RBRR11

O RBR Rendimento High Grade teve queda de 0,16% em dezembro. Ele anunciou que seus resultados ainda seguem impactados positivamente pela grande variação do IGP-M no em 2020, com alta de ~R$ 1,29 por cota no patrimônio líquido do fundo.

O fundo zerou sua posição no FII BCRI11, com um ganho de capital de R$ 84,3 mil e um retorno anualizado de 15,6%. Também anunciou a alocação de R$ 1 milhão em um CRI emitido pela Setin Vila Nova, com remuneração de CDI + 3% ao ano.

BTCR11

O BTG Pactual Crédito Imobiliário teve alta de 7,21% no mês. A gestão anunciou a alocação de R$ 15 milhões no CRI BB Mapfre II, com remuneração de IPCA + 5,0% ao ano. Assim, passou a contar com aproximadamente 2% do patrimônio líquido em caixa, ante os 5% do mês anterior.

Dessa forma, é possível esperar que o fundo apresente uma melhora gradual em seu nível de proventos, ainda com um desconto de 7,1% em relação ao seu valor patrimonial (P/VPA de 0,93x).

KNCR11

O Kinea Rendimentos Imobiliários caiu 1,53% no mês. Ele anunciou a alocação de R$ 20 milhões em um CRI de perfil corporativo, com remuneração de CDI + 2,475% ao ano.

O fundo permanece com cerca de R$ 239 milhões em caixa (~6,2% do PL) para realizar novas aquisições. Além disso, divulgou proventos de R$ 0,43 por cota, equivalente a um dividend yield de 0,49%, e negocia com um desconto expressivo de 11,6% sobre seu valor patrimonial (P/VPA de 0,88x). 

CPTS11

O Capitânia Securities II registrou alta de 8,70% no mês. Ele anunciou o encerramento de sua 8ª emissão de cotas (ICVM 400), em que foram subscritas 5 milhões de cotas e captados R$ 468 milhões. Com os recursos captados, o fundo pretende adquirir até 14 ativos. A expectativa da gestão é entregar um dividend yield de 8,01% no primeiro ano.

Quanto à carteira de CRIs, o fundo divulgou a venda de 8 papéis (~R$ 86 milhões) a uma taxa média de 6,18% ao ano, tendo ganho de capital. Além disso, foram adquiridos aproximadamente R$ 150 milhões em novos CRIs.

Já a carteira de FIIs, apresentou um fluxo de recebimento de proventos de R$ 1,5 milhões, com operações de compra e venda no mercado secundário tendo ganho de capital de R$ 900 mil.

Por fim, o fundo anunciou a alocação de R$ 14,4 milhões no FII Guardian Logística (GALG11), que recentemente realizou uma emissão de cotas restrita (ICVM 476). 

Galpões logísticos

XPLG11

O XP Log caiu 1,62% no mês. O fundo anunciou sua 5ª emissão de cotas (ICVM 476), visando captar até R$ 600 milhões. Segundo os documentos da oferta, os recursos captados deverão ser destinados: (i) a pagamentos relacionados ao ativo Especulativo Cajamar; (ii) pagamentos dos custos relacionados à expansão do CD Renner (SC); (iii) aquisição das frações ideais do Syslog São Paulo; e (iv) aquisição das frações ideais do imóvel denominado como “Condomínio TIMs”. 

BTLG11

O BTG Pactual Logística subiu 1,85% no mês. Após as últimas colocações, o fundo passou a deter um portfólio com 12 ativos e uma ABL total de 368 mil m² (vs 152 mil m²). 84% da receita é proveniente do estado de São Paulo.

Além disso, as aquisições ajudaram a pulverizar a carteira de locatários, distribuídos por: segmento alimentício (39%), varejo (31%), setor automobilístico (16%) e papel e celulose (14%). Já o prazo médio de vencimento dos contratos passou de 9 anos para 7 anos, ao passo que o percentual de contratos atípicos passou de 87% da receita contratada para 67%. Por fim, o fundo permanece com aproximadamente R$ 350 milhões em caixa para fazer frente a novas aquisições.

HSLG11

O portfólio do fundo é constituído por 5 ativos de alto padrão (429 mil m² de ABL) com 3% de vacância, em SP (57% da receita), MG (34%) e PR (9%).

Seus contratos são de maioria típicos (91%) com prazo médio de vencimento de 8 anos. A carteira de locatários possui certa concentração, com 45% da receita atrelada à Via Varejo, mas que possui uma situação de crédito controlada na visão do BTG (dívida líquida/Ebitda de 2.2x).

Portanto, o principal risco do fundo é a vacância, mas este é mitigado pela qualidade e localização dos ativos. Além disso, a parte majoritária dos preços de aluguel estão abaixo da média de suas regiões, o que traz maior conforto em relação ao risco de vacância.

O fundo negocia levemente acima do valor patrimonial (P/VPA de 1,04x), abaixo da média do mercado. Além disso, o BTG estima um dividend yield de 6,2% para 2021 (R$ 0,56 por cota).

Fundos híbridos

RBRP11

O RBR Properties apresentou alta de 2,63%. Em dezembro, o fundo anunciou aquisição da totalidade do Edifício River One, imóvel de alto padrão (AAA) em Pinheiros (SP), pelo valor de R$ 420 milhões, com um mecanismo de renda mínima garantida (RMG) de 7% ao ano pelo prazo de 15 meses.

Após a integralização do imóvel ao portfólio, a gestão estima um impacto positivo de R$ 0,14 por cota nas receitas do fundo. O fundo também adquiriu um novo conjunto no Edifício Mario Garnero – Torre Sul (~180 m²), localizado na Av. Faria Lima (SP), por R$ 2,2 milhões, passando a deter 17,2% do empreendimento.

Em termos operacionais, o fundo divulgou a locação de um espaço de 725 m² no Edifício Mario Garnero (SP) e continuou reduzindo sua posição em cotas de outros fundos imobiliários ao longo do mês de novembro, gerando ganho operacional.

Por fim, ele distribui 7,1% ao ano de proventos, calculados sobre o valor de sua 4ª emissão de cotas.

Lajes corporativas

BRCR11

O BTG Pactual Corporate Office Fund subiu 1,97% em dezembro. O fundo foi notificado por um de seus inquilinos informando seu desejo de desocupar antecipadamente um dos cinco andares atualmente locados. Esta desocupação em específico não afetará as receitas do fundo, pois ele possui um mecanismo de renda mínima garantida até novembro de 2022.

Houve desocupações no Edifício Cenesp (SP) e no Edifício Eldorado (SP), a taxa de vacância física do portfólio passando de 14,13% para 16,85%. Cerca de 52,3% dos contratos serão reajustados pela inflação nos próximos 3 meses e 4,1% entrarão em processo de renovação.

O fundo conta com 76% destes contratos indexados ao IGP-M. Por isso, o BTG espera que os reajustes impactem positivamente os proventos do fundo. Por fim, o fundo abordou a tese de aquisição do EZ Tower – Torre B (SP).

RCRB11

O Rio Bravo Renda Corporativa caiu 1,73% em dezembro. Durante o mês, concluiu a alienação do 10º andar do Edifício Parque Paulista (SP) por R$ 11 milhões. A venda do ativo foi realizada via integralização de cotas do BREV11 e, portanto, majorou a participação do RCRB11 no BREV11 para um patamar próximo a 60%.

Segundo a gestão, há uma estratégia atual de obter participações majoritárias em seus ativos. Com a venda do ativo, houve um ganho de capital de R$ 4 milhões, ou seja, R$ 1,08 por cota, que deverá ser distribuído aos cotistas.

O fundo anunciou a assinatura de um contrato de compra e venda visando adquirir participação adicional em um de seus atuais ativos por R$ 34 milhões, localizado em São Paulo e totalmente locado. Ainda anunciou a locação da totalidade do 20º andar do Edifício Cetenco Plaza (SP) para a Trisul, devendo impactar em R$ 0,03 por cota a partir de 2021, segundo a gestão.

Por fim, o fundo recebeu parecer favorável do Conpresp e do Condephaat, órgãos do governo municipal de São Paulo, para o andamento das obras de retrofit do imóvel Alameda Santos 1800 (SP).

HGRE11

A gestão do HGRE11 vem realizando um excelente trabalho na reciclagem do portfólio com vendas, compras e retrofits de ativos que geram valor para os cotistas. Recentemente, o Edifício Verbo Divino e 20 mil CEPACs vinculados ao ativo foram alienados por R$ 148,2 milhões, acima do valor de aquisição de R$ 84,5 milhões.

O ativo era considerado um dos principais desafios para o fundo e, por isso, a venda foi acertada, segundo a análise do BTG. Com a venda, o fundo diminuiu sua taxa de vacância física em 3,8% e a taxa de vacância financeira em 3,1%, e gerou um ganho de capital de R$ 63,7 milhões, que será distribuído ao longo de 6 semestres.

Além disso, encerrou recentemente sua nona emissão de cotas, captando R$ 145,2 milhões. Este deve ser destinado a pagar as últimas parcelas de aquisição de ativos que já fazem parte do portfólio, como: (i) Torre Martiniano, bem como financiar as obras de retrofit no empreendimento; (ii) Berrini One; e (iii) CRI Chucri Zaidan.

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