Carteira de fundos imobiliários de fevereiro

Carteira recomendada fundos imobiliários

A Apex Partners divulga mensalmente um resumo das teses e dos fundamentos por trás da carteira recomendada de fundos imobiliários do BTG Pactual. A carteira apresenta um dividend yield anualizado de 6,8% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,5%.

Além disso, em janeiro, a carteira recomendada de FIIs apresentou alta de 1,10%, superior à variação do IFIX, que registrou alta de 0,32%.

O BTG acredita que há perspectivas positivas para o mercado imobiliário, apesar do cenário desafiador de curto prazo, uma vez que as taxas de juros estão em seu menor patamar histórico, tornando o investimento em fundos imobiliários atrativo.

No curto prazo, a crise afetou principalmente a distribuição de proventos, graças a uma menor atividade da economia. Mas, dada a precificação atual dos ativos, é uma boa oportunidade para a compra de fundos de qualidade por um preço abaixo do valor patrimonial. De maneira geral, entende-se que o setor imobiliário tende a apresentar uma boa performance nos próximos anos.

Fundos de recebíveis 

RBRR11

O RBRR11 caiu 0,51% em janeiro. A gestão do fundo, RBR Asset Management, fez webcast de resultados em que divulgou o guidance de seus resultados para o 1° semestre de 2021, que deverá ficar entre R$ 0,55 e R$ 0,65 por cota. Ou seja, o equivalente a um dividend yield anualizado atrativo de 7,7%.

O fundo vendeu os CRIs Havan, Helbor 2 e Helbor S110, com um ganho de capital de R$ 0,01 por cota. Ainda, alocou R$ 17 milhões nos CRIs GPA TRX e CRI Helbor II (IPCA +5,75% ao ano e CDI + 1,5% ao ano) para compor seu book de operações táticas. Além disso, o fundo anunciou a alocação de R$ 10 milhões em uma CRI de risco GPA, com remuneração de IPCA+5,60% ao ano e lojas alugadas ao grupo GPA como garantia. Assim, o caixa do fundo foi para ~7% de seu patrimônio líquido.

BTCR11

O BTCR11 caiu 0,94% no mês. O fundo anunciou movimentações em sua carteira de recebíveis, com a liquidação de duas novas operações, onde foram alocados R$ 10,6 milhões em um CRI com remuneração de IPCA + 5,3% ao ano e R$ 20,1 milhões em um CRI com remuneração de IPCA + 5,6% ao ano.

Ambas as operações possuem como lastro contratos de locação de lojas do Grupo Pão de Açúcar e possuem alienação fiduciária de três imóveis. Ainda, houve o resgate antecipado do CRI WTC (R$ 11,6 milhões a uma taxa de IGP-M + 7,5% ao ano), e do CRI Even (R$ 11,4 milhões a uma taxa de CDI + 1,5% ao ano).

Por fim, vendeu R$ 13 milhões do CRI Helbor, operação que possuía uma remuneração de CDI + 1,7% ao ano. Os movimentos elevaram o caixa do fundo para ~5% de seu PL. O BTCR11 atingiu um patamar de alocação adequado e tem realizado a reciclagem de seus ativos com diligência e foco na melhor relação risco vs. retorno. O fundo negocia abaixo de seu valor patrimonial (desconto de 8,6%).

KNCR11

O KNCR11 teve alta de 2,54% em janeiro. O fundo alocou ~R$ 60 milhões em duas novas operações: (i) CRI Edifício iTower, operação lastreada a um imóvel de perfil corporativo localizado em São Paulo (SP), onde foram investidos R$ 40,5 milhões a uma taxa de remuneração de CDI + 2,50% ao ano; e (ii) CRI Shopping Paralela (BA), onde foram investidos R$ 20 milhões a uma taxa de CDI + 3,65% ao ano.

Ambas as operações contam como garantia a alienação fiduciária das frações de seus imóveis e a cessão fiduciária de seus recebíveis. Adicionalmente, o fundo vendeu parte de sua posição no CRI BR Malls e no CRI Petrobras, impactando positivamente o resultado do fundo em R$ 0,19 por cota no mês de dezembro.

CPTS11

O CPTS11 encerrou o mês com retorno negativo de 1,11%. Após um ano de transformações em seu portfólio, o fundo segue com sua estratégia de alocar recursos em operações high grade e que possibilitem uma relação risco vs. retorno atrativa. O fundo alocou R$ 300 milhões em CRIs atrelados a empresas de grande porte como  Petrobras, BR Malls e Grupo Pão de Açúcar.

As cotas de FIIs compõem cerca de 35% do portfólio. O fundo segue se beneficiando pela alta dos índices de inflação (IPCA e IGP-M), com ganho caixa de R$ 3,9 milhões oriundos de atualizações monetárias. O fundo vendeu o CRI Petrobras, que gerou ganhos ao ser vendido abaixo do valor de aquisição.

Em dezembro, houve ganho de capital de R$ 3,7 milhões nessas operações, além de ter efetuado R$ 252 milhões em compras de novos CRIs a um spread médio de aquisição de 5,07%. A gestão acredita que algumas posições na carteira de FIIs já começam a se aproximar de seus valores justos, o que pode representar ganho de capital de R$ 21 milhões nos próximos meses, segundo cálculos da gestão.

Galpões logísticos

XPLG11

O XPLG11 caiu 1,70% no mês. Em janeiro, foram captados cerca de R$ 720 milhões na 5ª emissão de cotas, através da subscrição de 6,3 milhões de cotas, sendo que a gestão já se movimenta para alocar os recursos captados. O fundo anunciou o pagamento da quarta e última tranche do ativo em desenvolvimento Especulativo Cajamar (SP), no valor de R$ 85 milhões, garantindo assim o recebimento de um prêmio de locação mensal equivalente à taxa de 9,35% ao ano sobre o montante desembolsado.

O fundo ainda anunciou a assinatura de uma Carta de Intenções visando a aquisição de 50% do Condomínio TIMs, imóvel localizado em Serra (ES), que conta com uma ABL de 99 mil m². Por fim, a gestão anunciou o recebimento de parte dos aluguéis diferidos durante os momentos mais críticos da pandemia, além de ter resolvido com um de seus locatários a única inadimplência em aberto.

BTLG11

O BTLG11 registrou alta de 1,85% durante o mês. Em seu último relatório gerencial, o fundo ressaltou que o prêmio de locação do ativo em construção em São Bernardo do Campo (SP) já tem sido recebido, impactando em R$ 0,12 por cota sua receita mensal. Por fim, o fundo possui cerca de R$ 85 milhões em alocação.

HSLG11

O HSLG11 apresentou a maior alta da carteira, de 5,57% em janeiro. Em seu primeiro relatório gerencial, a gestão informou a conclusão do pré-pagamento das dívidas atreladas aos ativos com os recursos captados em sua 4ª emissão de cotas.

Sendo assim, a expectativa da gestão é entregar o valor próximo a R$ 0,58 por cota, acima do que o mercado logístico negocia de 5,9% ao ano. A gestão ressalta que há conversas em andamento visando a ocupação de uma área de 14 mil m² do Galpão Itapevi (SP), o que não irá impactar os rendimentos do fundo uma vez que a área possui atualmente uma renda mínima garantida negociada na compra.

Fundos hibridos

RBRP11

O RBRP11 subiu 3,45% no mês. Em janeiro, a gestora realizou um webcast de resultados, em que afirmou que a estratégia do fundo passou a ser a aquisição de cotas de Fundos Imobiliários de lajes corporativas que se encontravam depreciados em detrimento da estratégia de investimento direto em ativos de tijolo.

A gestão ainda destacou sua intenção em alocar parte de seus recursos em ativos de desenvolvimento (limitado a 10% do PL). O segmento apresenta grandes oportunidades, podendo alcançar o patamar de ~12% ao ano.

Os cotistas obtiveram a distribuição equivalente a um dividend yield de 7,1% em 2020, calculado sobre o valor de emissão de sua 4ª oferta pública. Por fim, o fundo anunciou a aprovação de sua 5ª emissão de cotas (ICVM 400), com o objetivo de captar R$ 350 milhões através da emissão de 4 milhões de cotas ao preço de R$ 88,27 por cota.

SARE11

O BTG recomendou a compra de SARE11. O fundo tem o objetivo de investir em ativos de tijolo de diferentes segmentos, com destaque para lajes corporativas e galpões logísticos. Recentemente foi encerrada a segunda emissão de cotas do fundo (ICVM 476), captando aproximadamente R$ 176 milhões. Há o objetivo de adquirir 75% no WT Morumbi ala B – escritório de altíssimo padrão (classificado como AAA), na região da Chucri Zaidan. Aproximadamente 57% será pago com equity (R$ 395,5 milhões) e o restante (~43%) em dívidas de médio prazo. O empreendimento está 100% locado para 14 locatários e foi negociada uma Renda Mínima Garantida com o vendedor pelo prazo de 24 meses equivalente a 7,0% ao ano.

Com a aquisição, o fundo terá uma carteira formada por três ativos (duas lajes corporativas e um galpão logístico), todos localizados em São Paulo. O fundo negocia com desconto de 4% sobre o valor patrimonial, e o BTG estima um dividend yield atrativo de 7,7% para 2021.

Lajes corporativas

BRCR11

O BRCR11 subiu 1,86% em janeiro. O fundo anunciou a locação de 427 m² do Edifício Montreal (RJ) para uma empresa do ramo de tecnologia pelo prazo de 6 anos, ajudando a reduzir para 2% a vacância dos imóveis do fundo no RJ.

Já em relação ao estado de São Paulo, o fundo recebeu três notificações visando a desocupação antecipada equivalente a três andares no Edifício Eldorado (SP). Houve, ainda, desocupação parcial no Edifício Diamond Tower (SP) e uma desocupação já programada no Edifício Eldorado (SP), elevando a vacância física do fundo para 18,1% (ante 16,9%), mas mantendo a vacância financeira em 7,8%.

Por fim, nos próximos três meses cerca de 32,3% dos contratos de locação deverão ser reajustados pela inflação, e 4% deles entrarão em processo de renovação. Como o fundo conta com 77,2% de seus contratos atrelados à variação do IGP-M, nossa perspectiva é que estes reajustes impactem positivamente na distribuição de proventos nos próximos meses. 

RCRB11

O RCRN11 encerrou o mês com alta de 1,57%. Em janeiro, o fundo foi notificado pelo Banco Votorantim, informando a sua intenção de desocupar antecipadamente 892 m² do Edifício Continental Square Faria Lima (SP). A locatária deverá desocupar o imóvel até o dia 8 de fevereiro, além de efetuar o pagamento de multa rescisória no valor de 2 aluguéis.

Com a desocupação, estima-se um impacto negativo de R$ 0,03 por cota nos rendimentos. O fundo divulgou seu relatório anual de metas e de acompanhamento dos investimentos, onde foram abordados os principais acontecimentos do ano de 2020, o cumprimento das metas de rentabilidade estabelecidos nas últimas emissões de cotas, os desinvestimentos e as recentes aquisições, além das movimentações realizadas pela gestão visando a locação de seus espaços vagos.

HGRE11

O HGRE11 fechou o mês com queda de 3,86%. Em janeiro, firmou a escritura referente à aquisição adicional das unidades 41 e 62 do Subcondomínio One Berrini Corporate (SP). As unidades foram adquiridas por R$ 36,2 milhões. Com a aquisição, a participação do fundo no ativo passou de 26,6% para 33,1%.

Em relação à ocupação, um espaço se encontra locado para a Fiat Automóveis até março de 2024, enquanto o segundo se encontra vago. Ademais, a gestão divulgou suas perspectivas para o ano de 2021, enxergando um cenário de recuperação para o mercado de lajes corporativas em São Paulo, mesmo que o primeiro semestre se apresente desafiador.

Aproximadamente 3/4 da vacância do fundo estão atrelados aos ativos Paulista Star (SP) e Torre Martiniano (SP), que, segundo a gestão, tendem a se beneficiar com a retomada gradual da economia porque ambos são ativos de qualidade e estão localizados na região da Avenida Paulista, que apresenta alta liquidez e deverá se beneficiar do movimento de retomada ocasionada pela imunização.

Disclaimer: Esta apresentação tem como único propósito fornecer informações e não constitui ou deve ser interpretada como uma oferta, solicitação ou recomendação de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócio específica. Essa apresentação é um documento de cunho meramente informativo, não configurando análise de valores mobiliários nos termos da Instrução CVM Nº 598, e não tendo como objetivo a consultoria, oferta, solicitação de oferta e/ou recomendação para a compra ou venda de qualquer investimento e/ou produto específico.

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