Carteira de fundos imobiliários de março

A Apex Partners divulga mensalmente um resumo das teses e dos fundamentos por trás das carteiras recomendadas de fundos imobiliários do BTG Pactual. A carteira de fundos imobiliários em março apresenta um dividend yield anualizado de 7,0% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,7%.

Além disso, em fevereiro, a carteira recomendada de FIIs apresentou alta de 0,38%, superior à variação do IFIX, que registrou alta de 0,25%.

BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)

O BTG reduziu a posição do BRCR11 na carteira de fundos imobiliários em março de 10% para 5%. Este fundo de lajes corporativas apresentou queda de -2,79% em fevereiro. Foi anunciada a renovação do contrato de locação de uma de suas locatárias por 5 anos. Isto resultou em uma redução de 14% dos valores cobrados anteriormente, que haviam sido ajustados pelo IGP-M, mantendo a ocupação em 100%.

Vale destacar que a região do Rio de Janeiro se apresenta como uma das mais desafiadoras do Brasil, com um grande número de imóveis vagos. Mas em relação à parcela do portfólio localizado em São Paulo, um de seus locatários informou seu desejo de rescindir antecipadamente o contrato de locação. Entretanto, esta desocupação não terá efeitos no resultado do fundo porque o ativo conta com um mecanismo de Renda Mínima Garantida (RMG). Dessa forma, o vendedor do ativo assegura o pagamento dos aluguéis.

Também foi anunciada a ocupação da cobertura do Edifício Montreal e a conclusão da saída de uma das locatárias do Cenesp. Sendo assim, a vacância física chegou a 19%, acima do mercado de lajes corporativas de alto padrão em São Paulo (17%). Mas a vacância financeira se manteve em 8% devido aos mecanismos de RMG em alguns ativos. 

O BTG ainda acredita na tese do fundo, principalmente porque este possui um portfólio de alto padrão construtivo, pela presença nas principais praças comerciais e por estar com um desconto em relação ao seu valor patrimonial (P/VPA 0,81x).

CSHG Real Estate (HGRE11)

Também de lajes corporativas, o fundo caiu 0,90%. O fundo foi notificado pela Enel, localizada em Alphaville (SP), pretendendo desocupar três dos sete andares que ocupa no imóvel. A saída ocorreu em função da mudança de sede administrativa para São Paulo, segundo a gestão. Assim, deve cumprir 180 dias de aviso prévio, com multa rescisória de R$ 3,2 milhões.

O fundo anunciou que as obras da Fase 1 da Torre Martiniano (SP) entraram em fase final e iniciaram as obras da Fase 2. Por fim, a gestão segue com sua estratégia de reciclagem do portfólio. Isso, visando a venda de parte de seus ativos que não são considerados integrantes da estratégia “core” do fundo.

Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)

O fundo de lajes corporativas caiu -5,15% no mês anterior. Ele assinou um CCV visando a aquisição adicional de 2 mil m² do Edifício Girassol, na Vila Madalena (SP). Para isso, desembolsou R$ 33,8 milhões, havendo um contrato de locação com prazo de 13 anos. 

O cap rate da aquisição é de 6,3% ao ano, com chance de chegar a 7,4% ao ano caso haja repasse da variação do IGP-M.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

O BTLG11 é um fundo de galpões logísticos que foi destaque, com alta de 5,01% no mês. Foi anunciada a assinatura de um CCV para a aquisição de três galpões de alto padrão (AAA) no estado de São Paulo, por R$ 195 milhões. Os imóveis são localizados nas cidades de Guarulhos, Itapecerica da Serra e Hortolândia, e com ABL de 87 mil m². O ativo de Guarulhos está 80% locado, enquanto os demais se encontram com ocupações de 88% e de 100%.

A gestão ressalta que o preço se encontra abaixo do preço de mercado na região, havendo potencial de elevação do valor dos aluguéis.

O portfólio foi adquirido ao cap rate de 9,6% no primeiro ano e de 8,0% a partir do segundo ano. Isso equivale a um acréscimo de R$ 0,08 por cota nas receitas.

O fundo anunciou a assinatura de um contrato de locação atípico com a SM Empreendimentos Farmacêuticos pelo prazo de 10 anos, devendo investir cerca de R$ 17,4 milhões em obras para adequar o imóvel.

Assim, após o término das obras, a gestão estima que a locação deverá impactar os resultados em R $0,03 por cota. O fundo passou a deter uma vacância física de 3,5% e vacância financeira de 1,7%.

XP Log (XPLG11)

O fundo, também de logística, caiu 0,18% em fevereiro. Ainda anunciou a locação de um conjunto do Syslog (RJ) para a Eletrobras, reduzindo em 0,2% a vacância total, para 9%.

A gestão realizou um webcast no qual apresentou os resultados do 4T20. Destacou que pretende destinar parte dos R$ 720 milhões para a realização de cinco aquisições. Três delas entre os meses de março e abril e duas entre abril e maio. Além disso, destacou que as aquisições deverão apresentar um cap rate mínimo de 8% a 9%.

HSI Logística (HSLG11)

O fundo de logística teve queda de 0,37% durante o mês. Uma área de 1,6 mil metros no Galpão Itapevi (SP) foi locada para a SOS Tecnologia e Gestão de Informação. Além disso, manteve as negociações para realizar a locação das últimas áreas, equivalentes a 2,97% do total da ABL do portfólio.

BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11)

O fundo é do segmento de recebíveis e subiu 0,29% no mês, optando por girar parte dos ativos de sua carteira e gerando ganho de capital em algumas operações. Soma-se a isso o fato de o fundo ter alocado grande parte do caixa que possuía nos últimos meses, passando de 27% de caixa em junho de 2020 para ~5% em janeiro.

Suas distribuições passaram de cerca de R$ 0,42 por cota para R$ 0,57 por cota em fevereiro, o que equivale a um dividend yield de 7,7% a.a. Por fim, além do perfil high grade dos ativos, o fundo conta com um desconto de ~8% em relação ao valor patrimonial, que poderá diminuir no decorrer dos próximos meses.

Capitânia Securities II (CPTS11)

O CPTS11, também de recebíveis, subiu 0,07% no mês. Em fevereiro, foi anunciada sua 9ª emissão de cotas (ICVM 476), buscando a captação de R$ 387 milhões por meio da emissão de 4,1 milhões de cotas, a R$ 97,49 por cota, já inclusos os custos de distribuição da oferta.

Desde sua 4ª emissão de cotas em novembro de 2018, o fundo reduziu significativamente a sua exposição a papéis residenciais e de loteamento, segmentos que tendem a incorrer em riscos de crédito significativamente maiores. Desde então, tem buscado alocar seus recursos em CRIs de setores mais estáveis, como os de crédito corporativo e os segmentos de shoppings e galpões logísticos. Os principais devedores são empresas atuantes nos mais diversos setores da economia: BRF, Even, GPA, Via Varejo e BR Malls.

Além disso, indicadores relacionados às recentes emissões são: (i) prazo médio de alocação dos recursos captados em suas emissões foram de duas semanas; (ii) empresas de capital aberto ou de FIIs constituem cerca de 68% dos devedores de sua carteira de CRIs; (iii) desde a 6ª emissão de cotas do fundo (junho de 2020), foi gerado um ganho de capital equivalente a R$ 9,6 milhões em sua carteira de FIIs; (iv) geração de ganho de capital em operações com CRIs na ordem de R$ 23,1 milhões desde junho de 2020; e (v) há ainda potencialmente R$ 20,5 milhões em ganho de capital para serem realizados na carteira de FIIs.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

O KNCR11 também é do segmento de recebíveis e fechou o mês com retorno de +0,98%. Ele possui 91,8% alocados em CRIs e com um caixa correspondente a 8,2% de seu PL (~R$ 316 milhões). Ainda, os recebíveis que compõem a carteira estão em sua maioria atrelados ao CDI (88,6%), com taxa média de CDI + 2,99% ao ano, devendo ser positivamente impactados com o ciclo de alta da Selic neste ano, de acordo com a visão do BTG.

Por fim, o fundo possui hoje um gap em relação ao seu valor patrimonial (desconto de 9%), o que sugere uma ótima relação de risco x retorno.

RBR Rendimento High Grade (RBRR11)

Outro fundo de recebíveis, apresentou alta de 2,54% em fevereiro, sendo aumentada aposição do fundo na carteira recomendada de fundos imobiliários de março, de 7,5% para 12,5%. A gestão optou por modificar sua taxa de performance para se adequar ao novo cenário de taxa de juros em patamares baixos e, assim, ficou acordado que a taxa de performance será cobrada apenas se o fundo exceder o maior índice entre: (i) CDI; e (ii) 4,5% ao ano.

Além disso, a gestão divulgou um novo guidance de seus proventos. Este deverá ficar em patamares entre R$ 0,60 e R$ 0,70 por cota, equivalente a um dividend yield atrativo de 8,1%.

O fundo alocou R$ 48 milhões no CRI Exto, operação com remuneração de CDI + 4,0% ao ano, estruturada pela própria gestora. Nesse sentido, para cada R$ 100 mil investidos na operação, há garantias firmadas no valor de R$ 180 mil, sendo estas unidades residenciais prontas nas regiões da Vila Madalena, Vila Romana e Perdizes, em São Paulo.

Por fim, o fundo efetuou R$ 5,4 milhões em vendas de dois CRIs atrelados a recebíveis da Helbor e do Grupo Pão de Açúcar (GPA), além de ter realizado a venda por R$ 5,7 milhões do FII CVBI11, gerando um ganho de capital de R$ 0,03 por cota.

RBR Properties (RBRP11)

Quanto aos fundos híbridos, o RBRP11 caiu 1,75%. O fundo recebeu 99,5% dos valores referentes aos aluguéis, voltando a patamares normais. A gestão se movimenta para realizar as primeiras prospecções de locatários para o Edifício River One (SP), atualmente em desenvolvimento.

Por outro lado, as obras de retrofit do Centro Empresarial Mario Garnero (SP) seguem em andamento, tendo apresentado um avanço considerável. O fundo também reduziu consideravelmente suas posições táticas em cotas de outros fundos imobiliários, sendo recursos investidos na aquisição de ativos de tijolos.

O fundo também tem optado por alocar parte de seu caixa em fundos de CRIs em detrimento do investimento em títulos públicos, buscando melhorar o carrego de seu caixa.

Por fim, a gestão ainda destacou que iniciou o estudo de alguns terrenos na região de Pinheiros e Vila Olímpia, visando identificar oportunidades de colocar em prática sua estratégia de desenvolvimento de novos empreendimentos.

Santander Renda de Aluguéis (SARE11)

O fundo híbrido SARE11 teve alta de 4,98%. Em seu último relatório gerencial, a gestão destacou que os resultados do mês de janeiro foram equivalentes a apenas 50% dos aluguéis recebidos após a aquisição do WT Morumbi (SP), porque a operação foi concluída no meio de dezembro, o que garantia ao fundo apenas metade dos valores.

Assim, em fevereiro foi anunciada a distribuição de R$ 0,64 por cota (dividend yield de 7,6% a.a.), valor que considera o recebimento de 100% dos aluguéis do imóvel.

Disclaimer: Esta apresentação tem como único propósito fornecer informações e não constitui ou deve ser interpretada como uma oferta, solicitação ou recomendação de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócio específica. Essa apresentação é um documento de cunho meramente informativo, não configurando análise de valores mobiliários nos termos da Instrução CVM Nº 598, e não tendo como objetivo a consultoria, oferta, solicitação de oferta e/ou recomendação para a compra ou venda de qualquer investimento e/ou produto específico.

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