Carteira recomendada de fundos imobiliários de abril

Carteira recomendada fundos imobiliários abril

A Apex Partners divulga mensalmente um resumo das teses e dos fundamentos por 

trás das carteiras recomendadas de fundos imobiliários do BTG Pactual. A carteira de fundos imobiliários apresenta um dividend yield anualizado de 7,0% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,7%.

Além disso, em março, a carteira recomendada de FIIs apresentou alta de 0,04%, superior à variação do IFIX, que registrou queda de 1,38%.

Apesar de um cenário desafiador de curto prazo, o BTG ressalta que continua otimista com o mercado imobiliário, em virtude de taxas de juros baixas se comparado ao histórico brasileiro.

Fundos de recebíveis 

RBRR11

O RBRR11 teve valorização de 4,76% em março. O fundo investiu R$ 10 milhões no CRI Tecnisa, com duration de 6 anos e remuneração de IPCA + 5,94% ao ano. Ainda, efetuou a venda de dois CRIs no mercado secundário, sendo um de risco JSL e outro de risco Helbor, no volume de R$ 12,3 milhões, e de parte de sua posição no KNIP11, gerando o ganho de capital de R$ 1,5 milhão.

Foi anunciada a distribuição de proventos no valor de R$ 0,62 por cota, equivalente ao dividend yield anualizado de 7,46%. Em razão das recentes alterações nas expectativas quanto ao aumento da taxa de juros, o fundo elevou seu guidance de proventos para o intervalo entre R$ 0,65 e R$ 0,75 por cota para o 1º semestre de 2021, ante os R$ 0,60 e R$ 0,70 por cota anteriores.

BTCR11

O BTCR11 teve alta de 5,33% no mês. O fundo reinvestiu cerca de R$ 9 milhões no CRI RNI, com uma duration de 3,6 anos e remuneração de CDI + 1,7% ao ano. Além disso, anunciou a venda de R$ 8,2 milhões do CRI BRF. Ademais, a gestão reduziu em 1% sua exposição aos FIIs, vendendo R$ 4,7 milhões de sua participação no XPCI11.

A gestão ressaltou que os resultados dos próximos meses podem apresentar crescimento pelos seguintes fatores: (i) início do ciclo de elevação das taxas de juros, que impactará positivamente os resultados de 42% de seu portfólio, atualmente indexados ao CDI; e (ii) expectativa de ganho de capital em relação à sua carteira de FIIs. Por fim, o fundo tem entregado um dividend yield de 7,79% além de continuar com desconto em relação ao seu valor patrimonial (P/VPA 0,96x). 

KNCR11

O KNCR11 teve alta de 4,89% em março, muito devido ao início do movimento de alta da Selic, uma vez que aproximadamente 90% de suas operações são indexadas ao CDI.

A expectativa de alta dos resultados e o desconto em relação ao valor patrimonial (P/VPA 0,95x) conferem ao fundo uma excelente relação risco vs. retorno.

CPTS11

O CPTS11 subiu 2,62% no mês. Ele anunciou o encerramento de sua 9ª emissão de cotas (ICVM 476), com captação de R$ 464 milhões e a venda de três CRIs atrelados ao segmento de loteamento. Assim, continuou o movimento de redução da exposição a setores mais arriscados e elevou sua participação em CRIs de segmentos de menor risco.

Quanto à carteira de FIIs, o fundo anunciou a venda líquida de R$ 11 milhões no mês, gerando o resultado positivo de R$ 3 milhões. A gestão ainda ressaltou que sua carteira de FIIs possui um resultado acumulado de R$ 23,2 milhões, que deverá impactar o resultado do fundo, gerando ganho de capital com a venda das posições.

Fundos de galpões logísticos

XPLG11

O XPLG11 teve variação negativa de 3,12% em março. O fundo anunciou a assinatura de dois aditamentos aos CCVs que visam as aquisição do Syslog Duque de Caxias (RJ), imóvel com 57 mil m² de área construída, e da fração ideal de 68,18% do Syslog SP, terreno localizado em Perus, que corresponderá a 83% da futura unidade autônoma a ser construída (ABL futura de 80 mil m²).

Por meio dos aditamentos, o fundo efetuou o pagamento de R$ 188 milhões à vendedora, parte do preço total de aquisição previsto nos SPAs.

VILG11

O Vinci Logística FII é gerido pela Vinci Partners com foco na aquisição de ativos logísticos de alto padrão para renda por meio de contratos típicos ou atípicos. A gestão foca em imóveis bem localizados próximos a centros consumidores e exposição direta ou indireta a locatários do segmento de e-commerce.

Em março, realizou sua sexta emissão de cotas, captando R$ 480 milhões, passando a ter um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,7 bilhão. Os recursos levantados serão direcionados para a aquisição de quatro ativos logísticos ao cap rate médio de 8,5% ao ano, acima do que o fundo opera e, portanto, gerando valor aos cotistas.

Até o momento, o fundo já anunciou uma aquisição referente a 50% do ativo Parque Logístico Pernambuco pelo valor de R$ 66,4 milhões por um cap rate de 10,1% ao ano. O empreendimento está 100% locado para locatários de primeira linha e ainda conta com uma estrutura de locação garantida pelo vendedor caso haja desocupações.

A gestão já abriu em seu estudo de viabilidade dois ativos que estão em período de diligência: (i) Alianza Park (PA) ao cap rate médio de 8,5% ao ano; e (ii) Condomínio TIMS (ES) ao cap rate médio de 8,5% ao ano.

Além disso, o fundo registra queda do mercado secundário desde o início da emissão de cotas, negociando próximo ao seu valor patrimonial. Sua taxa de vacância é de cerca de 3% e ele negocia com um prêmio de aproximadamente 3% sobre o valor patrimonial.

O BTG estima um FFO yield para os próximos 12 meses de 6,4%, acima da média do mercado, que opera com 6,1%. O BTG também ressalta que o time de gestão da Vinci Partners é de qualidade e tem apresentado ótima performance.

HSLG11

O HSLG11 caiu 1,18% durante o mês. O fundo foi notificado por uma de suas locatárias do imóvel Itapevi (SP) para rescindir antecipadamente o contrato de locação. Com a desocupação, o fundo recebeu R$ 263 mil a título de multa rescisória.

A taxa de vacância passou de 2,97% para 5,46%, sendo certo que a gestão tem tomado as medidas cabíveis para realizar a locação desses espaços.

Fundos híbridos

RBRP11

O RBR Properties caiu 0,60% em março. O fundo anunciou o encerramento de sua 5ª emissão de cotas (ICVM 400), captando R$ 322 milhões. Com os recursos captados, pretende efetivar a aquisição do Ed. River One (SP), além de adquirir novos ativos conforme o surgimento de oportunidades.

Houve um aumento no número de visitas ao Edifício Mario Garnero, River One e Delta Plaza, imóveis que se encontram atualmente vagos ou em construção. A gestão afirma que este movimento pode estar associado ao início do processo de vacinação e possivelmente da aceleração do IGP-M, que pode ser um fator de estímulo para as empresas buscarem novos espaços.

As obras de retrofit do Ed. Mario Garnero, localizado na região da Faria Lima (SP), apresenta resultados que já começam a ser visíveis, com a demanda pelos espaços vagos tendendo a se acelerar. Por fim, a gestão destacou que pretende elevar sua participação no imóvel, que hoje se encontra em 17,2%.

SARE11

O SARE11 encerrou o mês com queda de 1,66%. O fundo anunciou a distribuição de proventos no valor de aproximadamente R$ 0,65 por cota.

Além disso, a gestão convocou uma AGE, prevista para acontecer no dia 06 de abril, para que seus cotistas possam deliberar sobre a eventual 3ª emissão de cotas do fundo (ICVM 400), para captar cerca de R$ 360 milhões para novas aquisições.

Lajes Corporativas

BRCR11

O BRCR11 caiu 5,11% durante o mês de março. O fundo divulgou que avançou na tratativa de manter parte da ocupação de um de seus locatários do Edifício Eldorado (SP). Ainda, houve um ligeiro aumento da vacância financeira, que passou a ser de 8,3% ante os 8,0% anteriores, e da vacância física, que passou de 19,10% para 20,45% em decorrência de uma desocupação já programada no Cenesp (SP).

Por fim, o fundo anunciou eleições para a escolha do membro que representará os cotistas do fundo no Comitê de Acompanhamento da Gestora. Os interessados em se candidatar à vaga deverão enviar sua candidatura até o dia 30 de março. 

RCRB11

O RCRB11 subiu 1,46% em março. Tendo em vista a efetivação da saída do Banco Votorantim de uma área equivalente a 892 m² do Edifício Continental Square Faria Lima (SP), o fundo registrou um pequeno aumento de sua vacância, em 23,1%.

Em relação às obras de retrofit do Ed. Alameda Santos 1.800 (SP), após o término das últimas avaliações técnicas, o valor final da obra ficou em R$ 22,7 milhões. As obras atingiram o percentual de conclusão de 10,28%, sendo a entrega definitiva do prevista para o segundo semestre de 2021.

HGRE11

O HGRE11 teve forte queda de 6,46% no mês. O fundo atualizou o mercado sobre diversos movimentos relevantes que a gestão tem adotado visando reduzir a vacância de seu portfólio e do processo de reciclagem de seus ativos.

Ainda anunciou que está em fase final para realizar duas novas locações, a primeira referente a um andar do Ed. Berrini One (SP), e a segunda referente a um andar dos três remanescentes que a Enel pretende desocupar na Torre Jatobá do Ed. Castelo Branco Office Park, em Barueri (SP).

O fundo também anunciou que está estudando medidas para realizar a cobrança dos valores devidos pela locatária do Ed. Alegria, sendo que não está descartado o uso de instrumentos judiciais.

A gestão avançou nas negociações de alguns dos imóveis que não possuem grande representatividade no patrimônio do fundo, o que sinaliza que esta segue se esforçando para tornar a carteira de ativos alinhada com sua estratégia de possuir participações relevantes em seus ativos.

Por fim, o fundo atualizou o mercado quanto ao andamento das obras de retrofit do Edifício Torre Martiniano (SP), com as obras da Fase 1 em fase final de conclusão, com previsão de entrega para o final do mês de março. Já as obras da Fase 2, que englobam a construção de um edifício anexo, já foram iniciadas.

Com essas movimentações, o BTG acredita que o HGRE11 é uma excelente exposição ao segmento de lajes corporativas, com potencial de upside de ocupação após a entrega das obras de retrofit e da melhora do cenário da vacinação no médio prazo, bem como pelo desconto expressivo no mercado secundário.

Disclaimer: Esta apresentação tem como único propósito fornecer informações e não constitui ou deve ser interpretada como uma oferta, solicitação ou recomendação de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócio específica. Essa apresentação é um documento de cunho meramente informativo, não configurando análise de valores mobiliários nos termos da Instrução CVM Nº 598, e não tendo como objetivo a consultoria, oferta, solicitação de oferta e/ou recomendação para a compra ou venda de qualquer investimento e/ou produto específico.

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