Radar imobiliário de abril de 2021

Radar imobiliário de abril

“Com o grande desafio de identificar, catalogar, organizar e acompanhar as informações e os indicadores do mercado imobiliário, a Apex desenvolveu a ferramenta visual “Radar de Mercado”, seguindo a metodologia aplicada pela Abrainc/Fipe. O grande volume de informações em meio a um cenário econômico conturbado produz uma série de incertezas que podem afetar negativamente a tomada de decisão dos agentes econômicos interessados. Dessa forma, a ferramenta visual permite leitura ágil das condições do mercado imobiliário para auxiliar o entendimento e a tomada de decisões de investimentos no setor.”

Uma breve síntese de nossa análise indica que a piora na pandemia e a volta das medidas restritivas trouxe como consequência um desaquecimento do mercado imobiliário no último mês, principalmente na cidade de Vitória. Ainda assim, esperamos que o avanço da vacinação possa trazer uma melhora na expectativa entre todas as partes interessadas, para manter o movimento positivo observado no último semestre de 2020. Os direcionadores macroeconômicos se mantém estáveis, com a perspectiva de crescimento econômico, geração de empregos, retomada da confiança e manutenção dos juros em patamares abaixo de 6% a.a..

Resumo dos principais direcionadores: (I) Empreendimentos de alto padrão são destaques na região de Vitória/ES; (II) Primeiro bimestre de 2021 tem maior número de imóveis financiados desde 1994; (III) CBIC projeta crescimento entre 5% e 10% para o mercado imobiliário em 2021; (IV) CAGED indica criação de mais 400 mil novos empregos formais em fevereiro; (V) Ciclo de alta na taxa básica de juros não deve afetar condições de financiamento em 2021.

1. Empreendimentos de alto padrão são destaque na região de Vitória/ES

[Fonte: Research Interno Apex – Acesso em 07/04/2021]

Durante a segunda metade de 2020, a cidade de Vitória registrou um melhor desempenho no mercado imobiliário em comparação ao ano anterior. Em apenas 6 meses, a equipe Apex observou 630 vendas, maior volume desde o início da série histórica, em 2019. O movimento foi ancorado em um volume expressivo de lançamentos e na taxa de juros historicamente baixa que potencializou o acesso a crédito para o consumidor final.

Em linhas gerais, podemos visualizar que a boa performance afetou a maior parte das classes de produto. Porém, quando analisamos o histórico de performance, alguns produtos se destacam em relação a outros.

Especificamente para a cidade de Vitória, notamos que os empreendimentos de alto padrão, tipologia 4Q e localização privilegiada (bairros nobres) tiveram desempenho acima da média durante os últimos dois anos. Atualmente, esses empreendimentos operam com um IVV médio de 5,25% a.m., contra o IVV médio da cidade girando em torno de 3,65% a.m. Algumas unidades desses empreendimentos já ultrapassam o valor de R$ 20.000,00/m², números nunca antes vistos pela região.

Esse padrão de desempenho é notado em todos os ramos do setor imobiliário, desde incorporações residenciais até mesmo incorporações comerciais e de lajes corporativas espalhadas pelo Brasil. Um empreendimento com um nível de qualificação elevada, alto padrão de acabamento e posicionado em bairros estratégicos tem se mostrado um ativo muito mais líquido e valorizado em todas as regiões do país.

2. Primeiro bimestre de 2021 tem maior número de imóveis financiados desde 1994

[Fonte: BC, Abecip – Acesso em 07/04/2021]

Dados divulgados pela Abecip (Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) mostram que os dois primeiros meses de 2021 registraram 105,7 mil imóveis financiados no Brasil. Esse é o maior valor observado para um bimestre desde 1994. Os valores financiados no mês de fevereiro representam um aumento de +95,3% quando comparados com o mesmo período do ano de 2020. Ainda com o grande volume de crédito concedido, o saldo da poupança (principal fonte de recursos para financiamento imobiliário) se manteve acima de R$ 780 bilhões.

Esse tipo de informação é um forte indicador de que a taxa de juros estruturalmente baixa está surtindo efeito em toda a cadeia produtiva, até o consumidor final. O aquecimento do setor imobiliário gerado pelo impulso das taxas de juros foi essencial em 2020 e deverá ser mantido nesse ano, agora em conjunto com a perspectiva de retomada econômica, a redução da taxa de desemprego e o aumento dos índices de confiança.

3. CBIC projeta crescimento entre 5% e 10% para o mercado imobiliário em 2021

[Fonte: CBIC, ValorInveste, SUS, Apex Partners – Acesso em 07/04/2021]

Segundo estudo elaborado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC), o mercado imobiliário deverá crescer entre 5 e 10% em 2021. Para a projeção, foram considerados crescimento do PIB na casa dos 3,5%, o avanço das reformas administrativa e tributária e a manutenção das taxas de juros em patamares estruturalmente baixos.

A situação hoje ainda possui certo grau de incerteza, porém, analisando friamente os números dos principais indicadores e direcionadores estudados no Radar Imobiliário da Apex, é possível visualizar uma trajetória de crescimento iminente para o Brasil. Os principais drivers para que esse movimento seja destravado são a contenção da pandemia e a aceleração das reformas administrativas. Até o presente momento, foram distribuídas 43.333.356 doses de vacina pelo Brasil e 24.123.231 doses aplicadas, fundamentais para a contenção da pandemia e retomada da normalidade econômica. Atualmente temos também observado um maior alinhamento entre o executivo e o legislativo, fato que pode, potencialmente, acelerar a aprovação das reformas essenciais para nosso país.

4. CAGED indica criação de mais 400 mil novos empregos formais em fevereiro

[Fonte: CAGED, Agência Brasil – Acesso em 07/04/2021]

O mês de fevereiro registrou a criação líquida de mais 401.639 empregos formais, segundo o CAGED. O Saldo do ano é de 659.780 empregos formais gerados em todo o país. A construção civil representou pouco mais de 10% dos empregos gerados em fevereiro, consolidando mais 43.469 novos postos de trabalho. Vale ressaltar que o mês de fevereiro não contemplou o período de maior intensificação das políticas restritivas.

O emprego formal é um dos direcionadores mais importantes no mercado imobiliário. Hoje, a taxa de desemprego atinge 14,4% da população brasileira, fato que torna a criação de novos postos de trabalho crucial para o correto funcionamento da economia do país. O registro de criação líquida de empregos no primeiro bimestre de 2021 é um excelente sinal de retomada e, com o avanço da vacinação, esperamos que o número de casos e óbitos reduza drasticamente e possibilite uma retomada econômica mais acentuada.

5. Ciclo de alta na taxa básica de juros não deve afetar condições de financiamento em 2021

[Fonte: Boletim Focus, Banco Central– Acesso em 07/04/2021]

Durante o ano de 2020, o mercado imobiliário brasileiro vivenciou um forte estímulo causado pela taxa básica de juros a 2% a.a. Esse foi o principal direcionador do desempenho no mercado em meio à pandemia. Em março, o Copom ajustou a taxa Selic para 2,75% a.a., acima do ajuste esperado pelo mercado e hoje, o Boletim Focus do BC já espera a taxa em 5% ao final do ano.

Quando analisamos o comportamento das taxas médias de financiamento imobiliário praticadas nos últimos anos, podemos afirmar que o comportamento segue o movimento da taxa básica de juros, porém de forma menos acentuada. Em determinado momento do último ciclo de redução da taxa Selic, os bancos pararam de ajustar as taxas de juros do crédito imobiliário, que se mantiveram estáveis mesmo com a queda acentuada dos juros. Dito isso, é possível observar que existe um spread razoavelmente “confortável” para que as condições de financiamento sejam mantidas durante o ano.

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